Предприниматель может продавать квартиры как товар |
Доход от продажи в этом случае облагается УСН
Источник Российский налоговый портал
Продавая квартиры, применяющий УСН индивидуальный предприниматель должен помнить, что учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, должен осуществляться им отдельно от доходов, полученных вне такой деятельности.
И если он имеет в собственности имущество, отвечающее критериям товара, и осуществляет его реализацию, то полученные доходы для него будут доходами от реализации, учитываемыми при исчислении налоговой базы по УСН, даже если этот товар – квартира (Письмо Минфина от 7 октября 2009 г. N 03-04-05-01/729).
Комментарий эксперта
Муратова Елена
Уважаемая Александра, Вы абсолютно правы, при квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости как полученного не от предпринимательской деятельности могут быть споры.
В настоящее время единообразной практики по вышеупомянутому вопросу не сложилось. При рассмотрении судебных дел принимаются во внимание следующие факторы:
использования отчуждаемого имущества в предпринимательской деятельности;
момента приобретения имущества в период осуществления предпринимательской деятельности или за пределами такого периода;
цели приобретения;
учета расходов на приобретение имущества при определении расходов от предпринимательской деятельности;
отражения продаваемого имущества в составе основных средств
Фактор использования отчуждаемого имущества в предпринимательской деятельности
Так, в частности, ФАС Западно-Сибирского округа в своем Постановлении от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19) указал, что наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя. Доход от продажи здания не является доходом от осуществления (в связи с осуществлением) предпринимательской деятельности, в связи, с чем в отношении ее не распространяются положения абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, исключающие возможность применения имущественных налоговых вычетов.
Фактор момента приобретения имущества в период осуществления предпринимательской деятельности или за пределами такого периода
Если отчуждаемое имущество было приобретено до начала осуществления предпринимательской деятельности, не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 статьей 220 НК РФ. Данная точка зрения подтверждается и в Письме Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/163 ,и в Постановлении ФАС Центрального округа от 13.03.2006 по делу N А54-6855/2005-С4.
Фактор цели приобретения
В то же время, как указывает финансовый орган, по имуществу, приобретенному и использованному для осуществления предпринимательской деятельности, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже такого имущества (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309). В такой ситуации поступления от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, рассматриваются как доходы, полученные в связи с осуществлением такой деятельности. Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 N А42-6341/2007, от 02.10.2008 N А05-7915/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2007 N Ф04-5835/2007(37565-А27-7), от 01.11.2007 N Ф04-7666/2007(39833-А27-19), ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2007 N А29-5493/2006а).
Фактор учета расходов на приобретение имущества при определении расходов
от предпринимательской деятельности
В Письме от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2 Минфин России указал, что индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, верен обратный вывод: в случае, если предприниматель учел расходы на приобретение имущества в составе расходов от предпринимательской деятельности, то доход от продажи данного имущества должен быть учтен в составе доходов от предпринимательской деятельности.
Фактор характера использования, а также деловой цели приобретения.
Недвано в разделе новостей Российского налогового портала сообщалось о судебном деле, при котором физическое лицо приобрело и продало паровозы. В этом деле суд решил, что поскольку физическое лицо не могло использовать паровозы в своей повседневной деятельности, то есть для удовлетворения личных потребностей себя и своей семьи, то доход от продажи таких паровозов следует считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности.
Фактор отражения продаваемого имущества в составе основных средств
ФАС Поволжского округа в Постановлении от 24.05.2007 N А06-6358/2006-5 пришел к выводу, что при продаже индивидуальным предпринимателем имущества, ранее выведенного из состава его основных средств, сделка купли-продажи рассматривается как заключенная между физическими лицами, а значит, не относится к предпринимательской деятельности. Следовательно, доход от реализации имущества не является доходом от предпринимательской деятельности.
В заключении можно сказать, что вопрос о квалификации полученных от продажи имущества доходов является оценочным и без учета конкретных обстоятельств совершаемой сделки невозможно дать универсальную рекомендацию.
Комментарий эксперта
Муратова Елена
Уважаемая Александра, Вы абсолютно правы, при квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости как полученного не от предпринимательской деятельности могут быть споры.
В настоящее время единообразной практики по вышеупомянутому вопросу не сложилось. При рассмотрении судебных дел принимаются во внимание следующие факторы:
использования отчуждаемого имущества в предпринимательской деятельности;
момента приобретения имущества в период осуществления предпринимательской деятельности или за пределами такого периода;
цели приобретения;
учета расходов на приобретение имущества при определении расходов от предпринимательской деятельности;
отражения продаваемого имущества в составе основных средств
Фактор использования отчуждаемого имущества в предпринимательской деятельности
Так, в частности, ФАС Западно-Сибирского округа в своем Постановлении от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19) указал, что наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя. Доход от продажи здания не является доходом от осуществления (в связи с осуществлением) предпринимательской деятельности, в связи, с чем в отношении ее не распространяются положения абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, исключающие возможность применения имущественных налоговых вычетов.
Фактор момента приобретения имущества в период осуществления предпринимательской деятельности или за пределами такого периода
Если отчуждаемое имущество было приобретено до начала осуществления предпринимательской деятельности, не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 статьей 220 НК РФ. Данная точка зрения подтверждается и в Письме Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/163 ,и в Постановлении ФАС Центрального округа от 13.03.2006 по делу N А54-6855/2005-С4.
Фактор цели приобретения
В то же время, как указывает финансовый орган, по имуществу, приобретенному и использованному для осуществления предпринимательской деятельности, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже такого имущества (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309). В такой ситуации поступления от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, рассматриваются как доходы, полученные в связи с осуществлением такой деятельности. Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 N А42-6341/2007, от 02.10.2008 N А05-7915/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2007 N Ф04-5835/2007(37565-А27-7), от 01.11.2007 N Ф04-7666/2007(39833-А27-19), ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2007 N А29-5493/2006а).
Фактор учета расходов на приобретение имущества при определении расходов
от предпринимательской деятельности
В Письме от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2 Минфин России указал, что индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, верен обратный вывод: в случае, если предприниматель учел расходы на приобретение имущества в составе расходов от предпринимательской деятельности, то доход от продажи данного имущества должен быть учтен в составе доходов от предпринимательской деятельности.
Фактор характера использования, а также деловой цели приобретения.
Недвано в разделе новостей Российского налогового портала сообщалось о судебном деле, при котором физическое лицо приобрело и продало паровозы. В этом деле суд решил, что поскольку физическое лицо не могло использовать паровозы в своей повседневной деятельности, то есть для удовлетворения личных потребностей себя и своей семьи, то доход от продажи таких паровозов следует считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности.
Фактор отражения продаваемого имущества в составе основных средств
ФАС Поволжского округа в Постановлении от 24.05.2007 N А06-6358/2006-5 пришел к выводу, что при продаже индивидуальным предпринимателем имущества, ранее выведенного из состава его основных средств, сделка купли-продажи рассматривается как заключенная между физическими лицами, а значит, не относится к предпринимательской деятельности. Следовательно, доход от реализации имущества не является доходом от предпринимательской деятельности.
В заключении можно сказать, что вопрос о квалификации полученных от продажи имущества доходов является оценочным и без учета конкретных обстоятельств совершаемой сделки невозможно дать универсальную рекомендацию.
Источник: Российский налоговый портал
Назад в раздел
допуск сро в москве санкт-петербург и ленинградская область .
Добавить в закладки: 
| Комментарии (0) |
