Как арендодатель может упростить и обезопасить свои отношения с арендаторами, сделать их более выгодными? Для этого достаточно лишь более внимательно отнестись к некоторым документам.
На конференции "Коммерческая недвижимость. Юридические и налоговые аспекты", организованной газетой The Moscow Times, финансовый директор «Велес капитал девелопмент» Евгений Вдовин поделился с аудиторией советами на эту тему.
«Поразительно, как мало внимания арендодатели уделяют документам, которые регулируют их отношения с арендаторами, - заметил Вдовин. - А ведь, между, тем ясные и четкие правила могут быть прописаны только в договоре. Если же последний представляет собой всего лишь простейший шаблон с внесенным в него адресом и стоимостью аренды, арендодатель в случае конфликтной ситуации будет долго и безуспешно спорить с арендатором.
И единственным путем достижения цели для него станет судебный иск, связанный с ощутимыми тратами. Как же собственнику предохранить себя от неприятностей?
Прежде всего, нужно обязательно подписывать акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору. В этом случае арендодатель снимает с себя ответственность за то, что будет делать арендатор в арендованном помещении, в особенности, если к договору прилагаются правила нахождения и организации труда в арендованном помещении.
Часто возникают ситуации, когда арендатора запускают в помещение, например, на месяц, для ремонта с последующей арендой. На этот месяц устанавливаются каникулы по оплате, и акт приема-передачи помещения не оформляется.
А зачем, казалось бы? Аренды еще нет, оплаты за нее еще нет. Но именно во время ремонта могут произойти короткое замыкание, пожар, лопнет водопроводная труба в ремонтируемом помещении.
Кто виноват? Если нет акта – виноват только собственник, ему и нести расходы. Снижение арендной платы, если к нему пришли, также нужно фиксировать дополнительным соглашением, не ограничиваясь устной договоренностью. Иначе арендодатель рискует получить от налоговой вполне законное обвинение в занижении выручки, а значит, доначисление НДС и налога на прибыль.
В кризис арендодатели повсеместно сталкиваются с ростом дебиторской задолженности арендаторов. Если их много, нужно систематизировать процесс переговоров. Разбить арендаторов на группы: например, исходя из характера бизнеса арендатора, размера арендной платы, занимаемой площади. И для каждой группы установить количество дней просрочки, после которой наступает то или иное событие.
Например, после 10 дней просрочки платежа юристы должны выдать письменное предупреждение, администратор должен переговорить с арендатором, после 20 дней выставить требование об уплате пени, после 60 дней направить иск в суд, наложить арест на имущество и далее расторгнуть договор. Это значительно упорядочивает процесс конфликтных переговоров.
Не менее больная тема - оплата коммунальных услуг. Довольно часто используется метод, когда арендатор возмещает расходы на электроэнергию, водоснабжение и теплоэнергию на основании счетов арендодателя. Но при этом последний не может принять НДС к вычету. Это позиция налоговых органов, и основана она на том, что арендодатель не оказывает эти услуги арендатору и соответственно не может выдать арендатору счет–фактуру.
Одно из решений проблемы – разбить в договоре арендную плату на две части: постоянную (плата за арендованные метры) и переменную, которая зависит от показаний счетчика электроэнергии арендатора. В этом случае эти платежи получают статус арендной платы, облагаются НДС, и все довольны.
Если у арендатора нет своего счетчика, можно подсчитать его примерное энергопотребление в год. Оплата водоснабжения и тепла, по сравнению с электроэнергией, не так значительна, и ее можно включить в арендную плату, рассчитав пропорционально занимаемой площади». «Если применить описанные методы, результат не заставит себя ждать, - заметил Евгений Вдовин. – Они позволят обеим сторонам избавиться от лишних документов, уменьшить количество счетов и упростить процесс расчетов».
