Обзор рынка складких услуг для новичков
Деятельность почти каждой компании связана с необходимостью хранить оборотный товар. И если большие компании сталкиваются лишь с мелкими трудностями при подборе складских помещений, то для небольших фирм это настоящая проблема.
В прямом смысле офис-склад — это неудобно, неэстетично и неприлично. В общем, товар должен быть на специализированном складе. Остается понять, где и как его арендовать дешевле, ближе и надежнее.
Можно арендовать подвал жилого дома по соседству или ближайший ангар. Вот только никаких особых условий хранения арендатор такого помещения не получит. Скорее, наоборот: сырость, перепады температур и грызуны. Все эти факторы могут сильно испортить хорошее впечатление от привлекательно низкой цены. При ближайшем рассмотрении выясняется, что варианты аренды приличного склада для средних и небольших компаний все–таки есть. Главное — найти их в условиях российского складского рынка.
Сегмент складских услуг – прямой родственник куда более развитого рынка логистики. Он только начинает развиваться. В эксплуатацию введено уже немало вполне качественных проектов. Но спрос по–прежнему в разы превышает предложение.
По оценкам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, доля вакантных площадей в классе A близка к 0%, а в классе B составляет около 3%, да и то только около половины этих площадей соответствует международным стандартам. Нынешний объем рынка складских услуг Москвы и Московской области господин Суворов оценивает в один миллион сто тысяч квадратных метров. Хотя в 2005 году введено в эксплуатацию порядка 250 000 кв. м площадей класса А, а в 2006 – еще свыше полумиллиона, генеральный директор ТЛК «Томилино» Андрей Белинский уверяет, что спрос все еще превышает предложение по всем классам складских помещений. И, похоже, ситуация изменится не скоро.
Недавно на рынке наметилась тенденция к увеличению площади запрашиваемых помещений в классах А и В. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, наибольшим спросом пользуются склады площадью 1–3 тысячи кв. м, но и доля запрашиваемых помещений свыше 10 тысяч кв. м значительно возросла.
Руслан Суворов отмечает, что 2005 год стал переломным для рынка складской недвижимости, так как начали реализовываться крупные спекулятивные проекты, соответствующие международным стандартам, а до этого качественные проекты были единичными, и потому предлагались по слишком высоким ставкам.
Сегодня же арендные ставки в складских комплексах держатся на по-прежнему высоком уровне. В столице просят около 200 долларов без учета НДС за квадратный метр склада класса А и около 150 долларов — в классе В. Разумеется, цена аренды может меняться в зависимости от качества проекта, местоположения, наличия дополнительных опций и предоставляемых арендаторам услуг.
На этом рынке, к сожалению, до сих пор нет единой классификации. Крупные арендаторы становятся все более требовательными к складским комплексам, а потому при выборе склада руководствуются классификацией, основанной на собственных потребностях.
Эксперты, в основном, единодушны: профессиональный рынок складских услуг в России — это в будущем. Пока наблюдается «стадия уверенного развития».
Нынешний рынок складской недвижимости существует не только за счет дорогих логистических комплексов. В этом сегменте по сей день представлена масса предложений, ведущих свою историю с советских времен. Такие склады очень далеки от международных стандартов. Но именно они зачастую пользуются популярностью у предприятий малого и среднего бизнеса. К таким складам, как правило, не предъявляют особых требований. Да и соблюсти их все равно бы не удалось, поскольку в большинстве своем это реконструированные производственные помещения с соответствующими особенностями-рудиментами. По оценкам Андрея Белинского, в этом сегменте «складом» может считаться чуть ли не любое помещение. Главное, чтобы оно устраивало заказчика по площади и функциональным характеристикам.
Сегодня сегмент рынка складских услуг мало исследован аналитиками, так как это очень непросто. До сих пор хороший склад — это хорошо спрятанный и незаметный. Информация о появляющемся в этом секторе предложении зачастую не выходит за рамки договоренностей между сторонами–участниками сделки. Договоры аренды здесь применяются, но обычно нигде не регистрируются. Поэтому порой нельзя понять, сдано помещение в аренду или используется собственником самостоятельно.
Руслан Суворов признает, что полноценные исследования, обобщающие ситуацию на рынке складов для среднего и малого бизнеса, не проводились до 2006 года. Это самый «серый» сегмент рынка с огромным количеством разнообразных помещений — подвалов, ангаров, объектов ГО, бывших цехов и других, приспособленных под цели складирования.
Если к условиям хранения товаров не предъявляются высокие требования, то такие помещения всецело могут удовлетворить запросы малых арендаторов. Однако надлежит помнить, что их качество оставляет желать лучшего. И это — существенный аргумент в процессе торга.
Михаил Гец предупреждает, что нужно учитывать, что небольшие площади можно снять в складских комплексах только класса С, бывших производственных помещениях, а также в помещениях, изначально не предназначенных для хранения товара. Поэтому и их качество будет весьма и весьма посредственным. Зачастую малые склады арендуются вблизи главного офиса арендатора, что позволяет полностью контролировать бизнес–процессы на участке.
Вывести «средние» оценки крайне непросто. «Цены, как и качество помещений и их местоположение, варьируются порой в разы и могут составлять от нескольких десятков до нескольких сотен долларов за квадратный метр в год», — продолжает Суворов. Кроме того, на такие помещения заключаются договора на 11 месяцев, которые не подлежат регистрации, да и термин «срок договора» имеет достаточно призрачное значение. Следовательно, арендаторы в этом случае практически не защищены и в любой момент могут лишиться занимаемых площадей, например, при смене собственника или других форс-мажорных обстоятельствах.
Таким образом, если компании нужны специфические условия хранения товара (высокие потолки, наличие систем климат–контроля, поддерживающих специальный режим температур) или же определенная стабильность арендных отношений, то получить их, общаясь с владельцами «суррогатных» складов, не выйдет. Безусловно, лучше снимать помещение в профессиональном складском комплексе.
Более подробную информацию читайте в нашем разделе "Недвижимость"