В каком случае арендатор имеет преимущественное право на возобновление аренды?

Зачастую предприниматели сталкиваются с тем, что договор аренды офиса, в котором они на протяжении какого-то времени вели бизнес, заканчивается – а адрес уже известен клиентам, да и место уже привычное, знакомое и удобное. В данной ситуации важно, чтобы новый договор об аренде этого же помещения был заключен именно с данной компанией, чтобы удобное и привычное место не ушло в руки других арендаторов. 

Корреспондент портала b2b Аутсорсингвыяснил, что в этом случае у арендатора имеется преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок. Законодательно это право отражено в п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, однако для его реализации должны быть соблюдены определенные условия.

Первым из указанных в ГК РФ условий является надлежащее исполнение арендатором обязанностей. Это означает, что арендатор  на протяжении срока аренды должен был использовать имущество по назначению. Также арендатор должен был вносить арендную плату своевременно, не допускать ухудшения состояния арендуемого имущества и так далее. Все обязанности арендатора указаны в договоре, который заключается при аренде. Если же оговоренные в документе обязанности не исполнялись, то организация, предоставляющая имущество в аренду, имеет все основания отказать компании-арендатору в продлении договора на следующий срок.

Следующим условием, при соблюдении которого арендатор может рассчитывать на заключение нового договора, является согласие с его условиями. Имеется в виду, что если условия равны тем, которые предлагаются другим организациям, претендующим на аренду (не хуже), то арендатор согласен на них – например, готов взять на себя ремонт помещения, или принимает размер оплаты, при том, что условия нового договора не совпадают с прежними. Особенно это касается суммы арендной платы. Как стало известно корреспонденту портала b2b Аутсорсинг, в данном случае не является действительной существующая норма ((п. 3 ст. 614 ГК РФ)), которая предписывает изменение арендной платы не чаще раза в год. Эта статья применима, когда речь идет пересмотре суммы оплаты в тот период, пока договор действителен. В данном же случае, как подчеркивает сотрудник портала b2b Аутсорсинг, оформляется новый договор с арендатором, так что условия прежнего договора здесь не идут в расчет.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор может быть возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, если арендующая сторона пользуется имуществом после того, как срок договора истек, а арендодатель не возражает. Правда, при этом у обеих сторон имеется право отказаться от договора в любое время. Другая сторона должна получить об этом намерении уведомление за месяц. Если речь идет об аренде недвижимости, то срок, за который должно поступить уведомление, увеличивается до трех месяцев, если законом или договором не установлен иной срок.  В такой ситуации, однако, уже не действует постановление о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок.

Третьим условием продолжения арендных отношений, как выяснил представитель портала b2b Аутсорсинг, является своевременное письменное уведомление со стороны арендатора, направленное арендодателю. Срок, за который следует уведомлять арендодателя, обычно указан в договоре. Если же там не установлены точные даты, то арендатор так или иначе должен сделать это за такое время до окончание действия договора, которое потребуется для заключения нового соглашения. Если же арендующая сторона не направила партнеру такого уведомления в письменном виде, то это может расцениваться, как отказ арендатора от преимущественного права на продление договора.

Разумеется, как подчеркивает представитель портала b2b Аутсорсинг, одного желания арендующей стороны продолжать арендные отношения недостаточно. Здесь все зависит от воли и желания арендодателя. Если арендодатель намерен прекратить сдавать в аренду свою собственность, он имеет полное право отказать партнерам в заключении нового договора. Преимущественное право арендатора на продление договора не подразумевает обязанность арендодателя его продлевать, все зависит от решения последнего.