Место под солнцем ЖКХ
Реформа ЖКХ идет по стране уже много лет. Словно тяжеловоз, она покорно тащит за собой массу нерешенных проблем и неподъемных долгов. Однако если для одних сфера жилищно-коммунальных услуг — болото, то для других это источник дохода. Свой скромный доход пытается обрести и малый бизнес, пришедший в нишу управления жилым фондом. Но пока управляющие компании повсюду ведут бои с муниципальными властями, кабальными законами и недоверчивыми жителями.
Руководители управляющих компаний едины во мнении: главным препятствием для работы на рынке сегодня становятся муниципальные власти, не пускающие частный бизнес в жилищную сферу. Предприниматели пасуют в борьбе с чиновниками, которые сами являются игроками на рынке (создавая из бывших МУПов подконтрольные компании) и не желают выпускать из своих рук солидные финансовые потоки.
— У нас местные власти запрещают собрания жильцов. Вот у меня есть записка от замглавы города Находка: «Товарищ Горонок, собрание жильцов не проводить». Я ему говорю, что собрание проводят собственники, я приглашен как выборный управляющий, а вы — как представитель администрации. А он мне: «Я вам приказал не проводить! Что вы со мной обсуждаете?» — жалуется Виктор Горонок, частный предприниматель из Находки, занимающийся управлением и обслуживанием многоквартирных домов. — Дальше встает другая проблема: дом избирает меня управляющим, но нет процедуры передачи. Власти категорически против меня. Говорят, товарища Горонка нужно выселить из Находки, он все путает и мешает проводить реформу ЖКХ. Жители пишут в прокуратуру, а она отвечает — цитирую: «Администрация Находки не согласна с решением о передаче на обслуживание дома тов. Горонку». Администрация не подкрепляет несогласие никакими законодательными актами, а прокуратура просто не хочет заниматься этим делом.
Возможен и другой вариант. Как утверждает Максим Черешнев, председатель совета директоров УК «Родной город», в Новосибирске нет единой компании, которая монополизировала бы рынок управления. И каждый район управляется главой администрации «так, как тому пожелается».
— Чаще всего глава администрации через аффилированных лиц создает управляющие компании. Бывшие ЖЭУ стали сейчас ООО, но они уже тогда работали как подрядчики. Фактически власти направляют финансовые потоки в аффилированные УК, оставив их подрядчиками. Понятно, что нынешние ООО могут убедить жильцов и делают это, — говорит Максим Черешнев. — Но тогда администрация не должна препятствовать передаче домов другим управляющим компаниям. А де-факто, когда жильцы уже согласились, выбрали компанию, власти тормозят передачу различными способами.
По его словам, простое внимание Минрегионразвития, выраженное, например, в письме министра по поводу подобных ситуаций, заставит муниципалов задуматься.
— Будь у меня возможность предъявить такое письмо главе администрации — много вопросов снялось бы сразу. Муниципалы не стали бы подставляться, если б у нас была поддержка федеральных властей. Ведь никому не хочется терять свой пост из-за какой-то дури! — уверен Максим Черешнев.
Ложный пример
Та же ситуация наблюдается и в Петербурге, хотя город во многом считается эталоном того, как должна проходить реформа ЖКХ. Об этом недавно, выступая на пресс-конференции, напомнил и экс-губернатор Петербурга Владимир Яковлев, ныне возглавляющий Министерство регионального развития: «Там, где губернатор, мэры активно занимаются этим процессом и понимают, что жилищно-коммунальные затраты тянут их на дно, там вопросы решаются. Кстати, хороший пример — Петербург. Здесь ТСЖ и управляющие компании составляют 30% рынка».
Стоит все же поправить министра. В Петербурге, по официальным данным, 30% собственников жилого фонда определилось со способом управления — действительно неплохой результат, учитывая, что в целом по стране этот показатель составляет не более 6,8%. Но выбрать способ управления, согласно Жилищному кодексу, не значит выбрать управляющую компанию. Петербургские предприниматели называют другие цифры. В городе реально работает не более 10 частных эксплуатационных компаний, из них управлением — что весьма далеко от эксплуатации — занимаются не более половины. А проблемы в «примерном» Петербурге те же, что и во всей стране.
— Местные органы власти создают препятствия для выбора способа управления. Они не передают управляющим компаниям дома, а используют неинформированность населения и очень часто оформляют дом на свои, подконтрольные компании. Я в конце декабря узнал, что более тысячи домов в Петербурге переданы подконтрольным администрации компаниям, хотя собраний не было. Есть какие-то бюллетени, документы о заочном голосовании, но все это формально, — говорит Евгений Пургин, генеральный директор УК «Стакс» и председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных компаний в жилищной сфере РФ.
Кстати, именно эта ассоциация, возникшая несколько лет назад как сугубо петербургская, не так давно стала федеральной — в нее теперь входят управляющие компании из Новосибирска, Иванова и других городов. Ассоциация намерена решать проблемы частного бизнеса в сфере ЖКХ на федеральном уровне. Одним из первых достижений можно назвать состоявшийся недавно при Минрегионразвития Общественный совет, где обсуждалось тяжелое положение частных УК на рынке ЖКХ.
Министр Яковлев впервые лицом к лицу встретился с представителями малого бизнеса, и, кажется, эта встреча не прошла даром.
— Здесь много идей, но большинство из них через меня уже прошли. Мы при подготовке к одному заседанию обсуждали их в своем кругу. Мне нравится, что со стороны теперь подтверждается: это правильные идеи и верный ход мыслей, — поделился с корреспондентом «Бизнес-журнала» глава Министерства регионального развития.
Взгляд сверху
Одним из основных препятствий для создания прозрачного рынка жилищно-коммунальных услуг остается сохранение в отрасли нерентабельных государственных и муниципальных предприятий. Их, по утверждению министра, в России более 58%.
В то же время Владимир Яковлев полагает, что частный бизнес все-таки приходит в отрасль. «Сегодня около 12 миллионов граждан обслуживаются частно-государственными предприятиями. И, как правило, качество услуг здесь выше, — констатирует министр. — С другой стороны, мы настаиваем — чтобы не повторилась ситуация с обманутыми дольщиками, — на том, что управляющие компании должны страховать свои услуги, тогда процесс пойдет в нормальном режиме, и никто никого не обманет».
По словам главы ведомства, для того чтобы бизнес пришел в отрасль, нужно изначально отделить услуги жилищные — от коммунальных.
— Жилищные услуги — на 100% малый бизнес. Мелкие ремонтные работы, уборка дома, вывоз мусора. С созданием товариществ, управляющих компаний никаких тарифных отношений там не будет — только договорные, что сразу повлияет на расценки. Если правильно управлять, они снизятся.
Что касается коммунальных услуг, которые сейчас оказывают преимущественно естественные государственные монополии, по мнению министра, крупные структуры уже начинают присматриваться к этому рынку.
В целом же, признает Владимир Яковлев, у бизнеса сегодня нет заинтересованности в отрасли. Причина министру понятна: кредиторская и дебиторская задолженность в ЖКХ составляет свыше 300 миллиардов рублей. С другой стороны, рынок ЖКХ огромен, его объем в 2006 году — более 1 триллиона 350 миллиардов рублей. Впрочем, Владимир Яковлев заявляет: избавиться от долгов и убытков можно, и у Минрегионразвития уже есть конкретные предложения.
— Мы подготовили проект закона о финансовом оздоровлении. Долго готовили, с препятствиями, но уже подошли к финишу и передали законопроект правительству РФ. Надеемся, что в ближайшее время он поступит в Госдуму. Это значит, бизнес не будет обременен долгами, которые на него хотели повесить те, кто раньше контролировал сферу ЖКХ, — полагает министр.
Закон молчит
В законодательном плане для решения проблем управляющих компаний предстоит сделать еще очень много, уверены участники рынка. В первую очередь, необходимо законодательно определить, что такое собственно «услуга управления». Ведь до сих пор управление входило в список услуг по эксплуатации, но это, как считают эксперты, разные вещи. Более того — необходимо именно первичное управление, и заниматься им должны профессионалы.
— Управление любой недвижимостью следует сводить к повышению ликвидности, стоимости этой недвижимости. Становится ясно, что любая кухарка не может управлять зданием и даже общим имуществом, потому что она не в состоянии добиться повышения стоимости имущества, — объясняет независимый эксперт Александр Вербицкий.
Нет и стандартов управления жилыми домами, конкретных понятий, поэтому собственники в принципе не понимают смысла такой услуги, и уж тем более не хотят платить за кота в мешке.
— Сейчас частные компании приходят к жильцам и называют цены, отличающиеся в разы, потому что одна говорит о цене урюка, другая — мешка картошки. Нужно определиться в понятиях, объяснить услугу и ее стоимость за минимальный объем, — убеждает Александр Теткин, директор ООО «Уютный дом-сервис». — Мне как-то конкурент заявил: «Что ты мозги людям паришь, требуешь 15 рублей за квадратный метр? Я за два рубля буду обслуживать». В итоге выбрали его. А он, как оказалось, говорил только об уборке дворов.
В законодательстве, считают участники рынка, необходимо прописать также порядок взаимоотношений УК с поставщиками жилищных и коммунальных услуг. «Управляющая компания должна быть агентом и получать за свои услуги агентское вознаграждение. В противном случае на нее ложится огромное налоговое бремя, которое способно свести на нет весь бизнес», — уверен Евгений Пургин. Угрозу для малого бизнеса, по его словам, представляют и некоторые действующие постановления правительства в сфере ЖКХ.
— Есть постановление правительства № 307. Оно создало асимметрию прав монополий, потребителя и управляющих компаний. Возможно, это произошло из-за того, что законодательство о защите прав потребителя работает, люди научились отстаивать свои права, как и монополисты. А мы не научились. Когда мы получили «307-е» постановление, то стали козлами отпущения. Вина за любое происшествие автоматически возлагается на УК, которая не вправе ссылаться на недостаток средств. Выходит, ее в любом случае можно привлечь к ответственности.
Все это отпугивает малый бизнес. Тем более что отсутствуют законодательные гарантии возврата инвестиций УК, если собственники меняют способ управления многоквартирным домом. До сих пор сохраняется механизм социальной защиты населения, но льготы и субсидии из бюджета не доходят, а обещанное Минрегионразвития адресное финансирование потребителя так и остается обещанием.
Что же касается взаимоотношений частного бизнеса с муниципальными властями, то здесь вроде и закон есть, да только исполняется он как-то выборочно. Основной недостаток существующего законодательства Александр Вербицкий видит в отсутствии санкций как обязательного элемента юридической нормы. Соответственно, закон звучит скорее как пожелание или рекомендация. Реальная ответственность за неисполнение закона — а это происходит на местах — не предусмотрена. С этим согласна и Ольга Пазына, директор саратовской региональной общественной организации «Центр Международного Взаимопонимания»: «Если мы говорим, что необходимо приостановить самоуправство, это нужно делать на уровне законотворчества. Иначе дело ограничится рекомендациями муниципалам, а решения они будут принимать сами по себе».
Впрочем, в первую очередь, считает Александр Вербицкий, в законодательстве необходимо закрепить ответственность государства перед населением. Ведь государство отдало собственникам имущество, не сделав даже капитального ремонта, — а это одно из серьезнейших препятствий как в работе управляющих компаний, так и в создании ТСЖ. Капремонт все еще остается неподъемной проблемой.
— Пока мы не увидим, что государство уходит не по-английски, а выполняя некие обязательства, хотя бы приняв закон о том, как станет рассчитываться с населением, разговоры о реформе бессмысленны, — уверен Александр Вербицкий. — Никакой реформы не было, нет и не появится в ближайшие годы, если законы не будут написаны в нормальном виде.
Давайте дружить
Одной из наиболее серьезных проблем для управляющих компаний остается и полная правовая безграмотность населения. Собственникам не понятны ни суть реформы ЖКХ, ни необходимость вообще какого-либо управления их домом. Мы привыкли к ЖЭКам — этой несколько аморфной субстанции, которая, правда, неясно, чем занималась, но куда всегда можно было пожаловаться. ЖЭКи никто никогда не любил, потому что мнение и права собственников всегда игнорировались жилищниками. Кто сказал, что жители, прекрасно помнящие «МММ» в ранних девяностых, вдруг полюбят частный бизнес и отдадут в его распоряжение драгоценное имущество?
Как показывает практика, к частным управляющим компаниям жильцы относятся с еще бґольшим недоверием, нежели к рутинному ЖЭКу. Мы ведь давно привыкли к бесплатным квартирам и небольшой квартплате, к низким жилищным стандартам. Главное — никогда не занимались управлением собственным имуществом. Результаты исследования, проведенного ВЦИОМ в ноябре прошлого года, показали, что 45% опрошенных россиян не готовы управлять ЖКХ собственных домов. Появление управляющих компаний в сфере ЖКХ одна треть опрошенных (32%) одобрила, 38% — не одобрили, а 30% респондентов вообще затруднились с оценкой.
— Раньше муниципальные жилищные организации получали средства на содержание домов и коммунальные услуги в большой степени «сверху» — из бюджетов. Они не зависели от жильцов, с людьми, как правило, не считались, перед ними не отчитывались, относя их к «нахлебникам». Но теперь жильцы стали партнерами, реально оплачивают все расходы, заказывают жилищные и коммунальные услуги. Значит, с ними нужно считаться и — отчитываться по закону, — убеждена Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики, исследующая проблемы управляющих компаний в жилищной сфере с позиции жителей.
По ее словам, переломить ситуацию недоверия должны сами управляющие компании. Им надо дружить с жильцами, а не воевать. Необходимо нанять менеджера по работе с людьми — от его умения, знаний, терпения и доброжелательности в большей степени, нежели от других служб, зависят настроение жителей и устойчивость положения управляющей компании.
---
Источник: