Краткосрочная аренда квартир – реалии рынка

Краткосрочная аренда квартир пользуется в крупных городах постоянным спросом, явно превосходящим предложение — утверждают эксперты рынка недвижимости. И, похоже, не лукавят. Да, за последние годы рынок «быстрой» аренды жилья изменился, но места для новичков здесь еще предостаточно.

http://www.kharkovapartments.com.ua/picts/big_ap.jpg" hspace="4" width="200" align="left" vspace="4"/>Беседовали в одной из «рабочих» квартир. Думали, хоть так удастся поговорить спокойно, обстоятельно, но куда там, мобильный телефон предпринимательницы звонил без умолку. Клиенты, клиенты, клиенты…

— До сих пор обхожусь без сторонней рабочей силы, помощников не нанимаю. Разве что мама немножко помогает. Но тяжело уже становится, хлопотно, — сетует Юлия, директор компании «Посуточно.ком». — Но бизнес–то идет, развивается, приносит доход, а это самое главное!

— Почему же тогда без помощников работаешь?

— Да понимаешь, в самом начале были вложены все–таки довольно приличные деньги, а теперь их надо как–то возвращать!

С чего начинается бизнес?..

Естественно, меня интересует, с чего все пошло, как появилась идея организации собственного бизнеса на краткосрочной аренде. Выясняется, что — совершенно случайно.

— Началось с того, что я купила квартиру в кредит. Заплатила 30% первого взноса, а оставшуюся сумму должна была выплачивать ежемесячно. Но хотелось как–то минимизировать затраты, компенсировать часть потерь, тем более что у меня была еще одна квартира, где я могла жить, — несколько взволнованно рассказывает Юлия. — «Отбить» потраченные деньги, сдавая ее на длительный срок, было довольно затруднительно, да и долго это. Вот тогда я и решила сдавать посуточно.

Прежде всего, девушка заключила договор с одним из агентств недвижимости, которое поставляло ей клиентов за определенную комиссию. Потом поняла, что одна квартира — это ничтожно мало. Было решено пожить у подруги, а второе жилье также сдавать.

Две квартиры — лучше, чем одна. Но через пару месяцев стало ясно, что и того недостаточно. И выход нашелся. Юлия принялась снимать квартиры на условиях долгосрочной аренды для их пересдачи — с хозяевами заключались договор аренды на 11 месяцев с последующей пролонгацией и договор доверительного управления имуществом. То есть владельцев не использовали «в темную», они знали, для чего это делается.

— Наверное, трудно было искать такие квартиры? Ведь не все согласятся пустить совершенно посторонних людей на сутки!

— Во–первых, я старалась брать недорогие, необставленные квартиры. А во–вторых, платила арендодателям чуть больше, чем простые жильцы. И в большинстве случаев люди соглашались. Естественно, хозяева дорогих квартир, как правило, не хотят, чтобы их площадь сдавалась посуточно. Однако, спрос есть как на дешевые, так и на дорогие, поэтому приходится крутиться.

Сегодня в арсенале у Юлии только одна квартира с евроремонтом и прочими изысками, все остальные — попроще, но именно такие и пользуются наибольшим спросом: «Мне часто звонят люди и просят предоставить квартиру, которая стоила бы как можно дешевле, без предметов роскоши — лишь бы переночевать где-то. Хотя иногда бывает все наоборот, клиенты требуют, чтобы и полы были с подогревом, и джакузи с гидромассажем, и технику им новейшую подавай…»

Раздвоение

Изнутри бизнес на краткосрочной аренде квартир делится на два сегмента. Есть «частники», такие как Юлия, работающие с недорогими квартирами и не предоставляющие клиентам никаких дополнительных услуг, и — крупные агентства недвижимости, обслуживающие многокомнатные элитные сервисные квартиры.

Спросом со стороны потребителей пользуются оба варианта, но для начала собственного бизнеса первый куда проще, поскольку требует меньших вложений и хлопот. Правда, при высоких рисках.

— Частным лицам такой вид бизнеса (работа в сегменте дорогих «сервисных квартир» — прим. авт.) не слишком интересен, он требует значительных ресурсов и вливаний, а главное, не сразу начинает приносить хороший доход. Как правило, то удел крупных агентств, для которых это, в первую очередь, часть имиджа, ведь они предоставляют полный спектр услуг, включая аренду на короткий срок, — говорит Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood.

Зато начать бизнес в сегменте недорогих квартир, как выяснилось, с юридической точки зрения довольно просто. Даже если соблюдать все формальности. По крайней мере, Юлия уверяет, что работает полностью официально: «Я не рискнула начать без оформления всех официальных документов. Жить каждый день в страхе просто невозможно».

— Какие документы тебе пришлось оформить?

— Сразу же зарегистрировалась как ПБОЮЛ. В графе «направление работы» указала — «сделки с недвижимостью». Сообщила свои данные в налоговую и милицию. Теперь плачу налог — 13%. Вот, собственно, и все.

— А с участковым и прочими органами проблем не было?

— Нет, они же знают, чем я занимаюсь. Для них главное, чтоб не было нарушений общественного порядка.

Вложения в этом сегменте рынка, по крайней мере в Москве, окупаются довольно быстро. За три месяца Юле удается вернуть все деньги, затраченные на аренду и обустройство каждой квартиры. А дальше начинается прибыль, которая идет на развитие бизнеса, улучшение условий в других квартирах. Да и на жизнь остается. А ведь среди причин, по которым представители агентств недвижимости не рекомендуют «частникам» заниматься краткосрочной арендой, выделялась как раз невозможность быстрого получения прибыли и предоставления востребованных, по их мнению, услуг.

— На рынке есть ряд очень маленьких компаний, которые предлагают лишь 4–8 квартир. Но они не могут дать всего спектра услуг, доступного крупным агентствам. Не могут они обеспечить и такой же уровень сервиса, — поясняет руководитель отдела сервисных квартир британской компании «Интермарк» Денис Шмарёв. — Ведь мало найти клиента на короткий срок, нужно еще предоставить ему определенный ряд услуг, что при наличии одной или двух–трех квартир не представляет финансового интереса для инвестора. Поддержание инфраструктуры сервиса, оплата рекламы, ежедневное оперативное управление непременно поглотят всю прибыль или значительную ее часть.

Так–то оно так. Но только в том случае, когда речь идет о дорогих квартирах. А у нашей героини реклама и оперативное управление съедают лишь незначительную часть расходов.

— В рекламу я вкладываю совсем немного средств. У меня есть договор с несколькими агентствами недвижимости, которые периодически поставляют мне клиентов, взимая комиссионные. На своей собственной рекламе — это сайт и размещение объявлений в Интернете — я смогла бы «поднять» максимум две квартиры. А вкладываться в более массовое продвижение пока не получается. Да и необходимости особой не вижу, — говорит Юлия.

Да будет спрос!

Кто же формирует спрос на краткосрочную аренду? Вопрос не имеет однозначного ответа — все зависит от уровня предлагаемых квартир, предоставляемого сервиса и прочих факторов. Это могут быть прибывшие погостить туристы или бизнесмены. Или работающие в городе по недолгосрочному контракту, проезжающие через город транзитом (иногда снимают квартиру на полдня, если надо просто дождаться вечернего рейса), да и местные жители, которым требуется провести досуг или важную деловую встречу на нейтральной территории. Тихую квартиру без изысков просят и абитуриенты, и студенты–заочники, приехавшие сдавать экзамены. Ну, а дальше спрос сегментируется в зависимости от типа клиентов, числа приезжающих, их финансового положения, требований.

— Сегодня популярностью пользуются большие трех-четырехкомнатные апартаменты на несколько дней, которые бронируют туристы, приезжающие в Петербург большой компанией или целой семьей, — говорит директор санкт–петербургской компании Hotel Expert Валентин Микляев. «Многие иностранцы на время своего пребывания в Москве желают именно снять квартиру, чтобы она была расположена в центре, с хорошим ремонтом, но при этом по цене дешевле гостиницы», — добавляет Марина Маркарова.

А у Юлии клиенты другие. Кстати, некоторые риэлторские компании намеренно избегают работы в секторе краткосрочной аренды, считая, что предложение квартиры на час или на ночь является исключительно частью бизнеса по предоставлению интимных услуг, с которым они ни в коем случае не хотят ассоциироваться, заявляя, что работают только с «приличными людьми». Частникам же в данном случае все равно, как будет проводить время клиент в арендованной квартире. «Для таких, как я, все арендаторы — просто клиенты, которые нам платят. И мы не интересуемся, чем они там будут заниматься. Главное, чтобы все было в порядке», — говорит Юлия.

Закон есть закон

Заключать или не заключать договор краткосрочной аренды с клиентом — этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Валентин Микляев (Hotel Expert) уверен, что делать это необходимо. «Чтобы подобный бизнес был успешным, нужно предлагать клиентам возможность оформить договор комиссии. Это повышает степень доверия гостей и обеспечивает бухгалтерскую отчетность тем, кто приезжает в командировку. Кроме того, вы должны иметь возможность регистрировать гостей в управлении паспортно–визовой службы, что может быть особенно важно для иностранцев».

Клиенты квартир более низкого ценового сегмента в этом смысле куда менее требовательны. Иногда арендаторы просят заключить с ними договор (если они — в командировке), но чаще сами отказываются от него. Это, действительно, очень хлопотно, да и не имеет смысла, если клиент снимает квартиру на сутки–двое.

Гостиница или квартира?

Честно говоря, для любых клиентов аренда квартиры оказывается куда более выгодной, чем бронирование номера в гостинице, — в этом уверены все участники рынка краткосрочной аренды, поделившиеся своими комментариями. Во–первых, это экономия, которая может достигать 40–50% в случае с дорогими квартирами, и куда больше — с дешевыми. Кроме того, повышенный спрос на такие услуги в Москве вызван недостатком номеров в трехзвездных, а порой и четырех–, и пятизвездных отелях, напоминает Денис Шмарёв. Другим немаловажным фактором является привычный домашний уют, который невозможно получить в гостинице. Да и гостей можно позвать запросто, не то, что в номер.

Есть, правда, и некоторые минусы. «В гостинице можно в любое время дня и ночи заказывать еду, потребовать, например, утюг и гладильную доску, — говорит старший вице–президент Jones Lang LaSalle Hotels Moscow Марина Усенко. — Кроме того, можно быть уверенным в постоянном качестве услуг, в то время как квартира квартире рознь. Если, конечно, все они не управляются профессионально одним оператором и не отделаны в рамках единого стандарта (чего в Москве, впрочем, практически нет)».

Но, по оценкам Юлии, все, кто успел воспользоваться услугами краткосрочной аренды квартир, как правило, склоняются именно к такому варианту, предпочитая его гостиничному сервису: «По крайней мере, я работаю добросовестно и очень стараюсь, чтобы все мои клиенты остались довольны. Поэтому люди и возвращаются ко мне, когда в следующий раз приезжают в Москву, — постоянных уже порядочно».

Кто не рискует…

Разумеется, всем, кто решает попробовать свои силы на рынке краткосрочной аренды, следует помнить о многочисленных рисках.

— Тем, кто намерен развивать этот бизнес, надо понимать, насколько это рискованно. Когда я только начинала, было очень страшно — все время на нервах, — жалуется Юлия. — Боялась, что украдут или сломают что–нибудь, ограбят. В принципе, боюсь до сих пор. Но уже привыкла, да пока и Бог миловал. По опыту могу сказать, что порядочных людей попадается куда больше, чем дурных!

И все же, среди основных рисков — крупные и мелкие поломки арендатором техники или мебели, кража с использованием дубликатов ключей, потоп, пожар и недовольство соседей. Все эти вопросы приходится решать арендодателю. Но и у арендодателей, особенно опытных, есть свои ответные хитрости, способы защиты.

— У меня, например, на дверях всех квартир стоят кодовые замки, а код я постоянно меняю, поэтому предыдущий арендатор даже при наличии дубликата ключей не сможет попасть в квартиру, — говорит Юлия. — А с «рецидивистами», которые промышляют грабежами арендованных квартир, мы боремся все вместе. Если человек хоть раз что–то украл, его фамилия заносится в «черный» список и распространяется среди игроков рынка — таких же, как и я, «частников» и агентств недвижимости. Причем информацией все делятся охотно, понимают, что это в их интересах. Иногда даже из милиции звонят и предупреждают, что такой–то человек уже ограбил квартиру и может объявиться снова.

Точно так же Денис Шмарёв («Интермарк») признается, что его компания работает исключительно с проверенными корпоративными клиентами, которые не позволят себе что–то украсть или сломать, а в случае крупных повреждений техники или мебели способны будут компенсировать убытки. За мелкие же повреждения (разбитая посуда и т. д.) с клиентов компенсации, как правило, не требуют.

А у Юлии с этим сложнее: «На возмещение можно рассчитывать, только если клиент — человек порядочный, и сам все возместит. «Выбивать» же — не получается. И если неприятность происходит, то приходится компенсировать за свой счет». И все же предпринимательница старается застраховаться от подобных рисков, проводя своеобразный отсев клиентов:

— Многим случается отказывать. Я уже научилась чувствовать по голосу, что за человек звонит. Если у меня возникают какие–то подозрения, встречаюсь с клиентом на нейтральной территории возле метро. Если вдруг подозрение укрепляется, я ему отказываю. Да, недовольных остается много. Но и мне рисковать не хочется. Кроме того, я не селю совсем молодых. Принципиально. Во–первых, они наиболее шумные. А во–вторых, с них станется и украсть какую–нибудь бесполезную для них, но важную для меня мелочь (к примеру, пульт от телевизора), сломать что–то по глупости. И еще я с подозрением отношусь к тем, кто звонит и начинает сразу же выспрашивать про технику, вещи, а не про саму квартиру. Появляются нехорошие подозрения…

— А с соседями у тебя конфликтов не было? В милицию не звонят, если арендатор бузит?

— Один раз клиенты потоп устроили. Пришлось улаживать. А вообще стараюсь налаживать с соседями хорошие отношения. У них есть все мои контакты, и я прошу, чтобы в случае чего звонили не в милицию, а мне.

В общем, проблемы с организацией этого бизнеса, если разобраться, не столь сложны. Да, есть издержки. И все же это направление услуг вполне перспективно для начинающих компаний. Вот и Юлия мечтает о расширении бизнеса. И мечтает с размахом:

— В перспективе хочу выкупить целый дом и сделать в нем нечто вроде гостиницы, где вместо номеров будут квартиры. Посадить охрану, оборудовать по своему вкусу, сделать разные по уровню квартиры, чтобы шли клиенты, — с энтузиазмом расписывает свое будущее детище Юлия. — Сейчас уже веду переговоры с инвесторами, подыскиваю дом, который можно выкупить. Мы посчитали, что вложенные деньги придется «отбивать» несколько лет. Но зато потом бизнес будет приносить прибыль, и, надеюсь, немалую. Все–таки чем больше квартир и правильнее организация бизнеса, тем лучше!

Квартиры есть — сервиса нет

В регионах сегмент рынка сервисных квартир и краткосрочной аренды развит, но в то же время бизнес этот очень не организован и по большей части пребывает в «тени» (естественно, речь не идет о Петербурге — признанном лидере в этом сегменте). Зачастую участники рынка краткосрочной аренды выступают в роли посредников — «дружат с бабушками», в чем и состоит весь их бизнес.

Однако спрос на услугу есть. Если город курортный, то костяк клиентов составляют, в основном, приезжие, туристы. А вот, например, в Томске арендаторами являются по большей части сами томичи и жители близлежащих окраин, а также студенты–заочники и абитуриенты.

По–разному преподносится и сама услуга. Так, в Краснодаре есть даже особое место, «пятачок» на улице Буденного, возле Сенного рынка. Здесь прогуливаются и посредники, и сами «бабушки» с лаконичными табличками «Квартира, сутки». Жаль только, сервиса в краснодарских сервисных квартирах пока на самом деле немного. Хорошо, если есть стационарный телефон и элементарная мебель, это уже считается квартирой «со всеми удобствами». Ну, а если есть еще и бытовая техника в виде стиральной машинки или микроволновой печи, то это уже VIP!

Что же до региональных агентств недвижимости, то они точно так же сторонятся краткосрочной аренды, как и их столичные коллеги. «Наши клиенты предпочитают сдавать квартиру надолго — пусть не так выгодно, зато надежно», — говорит директор томского агентства недвижимости «Ярославна» Ирина Мальцева.