Стоит ли торопиться петербуржцам с приобретением квартиры?
Кризис охладил бешеные темпы роста цен на жилье и даже несколько снизил стоимость квадратных метров. И, тем не менее, собственная квартира для многих петербуржцев — по-прежнему лишь мечта. Как превратить «квартирные грезы» в явь? Помогут ли в этом городские жилищные программы? Реально ли взять в нынешних условиях ипотеку и кому она по карману? Можно ли обойтись без банковских займов? Стоит ли ждать снижения цены квадратного метра? Эти и другие вопросы обсуждали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с изданием TT Finance.
С видом… на окраину
На рынке недвижимости, который постепенно отходит от кризисной лихорадки, наконец установилась некая стабильность. Цены, упавшие за 2009 год на 16 процентов в рублевом выражении, не катятся вниз, но и не летят стремительно вверх. Причем, по одним данным, квадратный метр жилья в Петербурге в январе подорожал на 1–1,5 процента, по другим — ровно на столько же подешевел.
— Цена на первичном рынке «зависла» на отметке около 70–72 тысяч рублей, на вторичном — 80–82 тысяч рублей за квадратный метр, — приводит данные полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. — Объем рынка в денежном эквиваленте снизился за год на 30 процентов. Причем если на вторичном рынке в 2009 году зарегистрировано 60 тысяч сделок, что сравнимо с докризисными показателями, то на первичном продано 1,5 миллиона квадратных метров, или примерно 20 тысяч квартир. То есть этот сегмент рынка сузился на 30–40 процентов. Причем более всего «просели» объекты с отдаленными сроками сдачи и компании с малораскрученными брендами.
Изменились и «квартирные» предпочтения петербуржцев. Так, возрос интерес к объектам на периферии, а каждый второй запрос на покупку у риелторов — однокомнатная квартира. Крупногабаритные квартиры теперь реже находят покупателя. К примеру, на юге Петербурга они вообще не в ходу, а на севере спрос на них хоть и меньший, но есть.
— Несмотря на то, что покупательская способность населения значительно снизилась, желание жить в комфорте осталось, — отмечает генеральный директор ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. — Если говорить об объектах нашей компании, конечно, одно- и двухкомнатные квартиры выбираются в первую очередь. На них приходится порядка 40 процентов спроса. Однако и четырехкомнатные раскупаются с неменьшей скоростью.
Между тем рациональным стал не только подход к метражу, но и к совершению самой сделки.
— Потребитель теперь приходит к риелторам и застройщикам с адвокатом, читает аналитику, следит за финансовым состоянием строительных компаний, — делится наблюдениями Павел Созинов. — Например, многие не понимают, что такое «214-й закон», но знают, что он должен их от чего-то защитить, и стараются обращаться в компании, работающие по нему. То есть потребитель подходит к покупке квартиры более обдуманно.
Что касается предложения, то строящихся квартир достаточно — сейчас в продаже на рынке Петербурга 2,6 миллиона квадратных метров нового жилья, или 254 дома. Причем 100 из них сданы в эксплуатацию и по сути уже относятся к вторичному рынку. Всего на рынке готового жилья — около 20 тысяч предложений, что вполне соответствует объемам докризисного периода. Так что, по мнению участников круглого стола, о дефиците, которым нас пугали год назад, говорить не приходится, как и о возможном резком скачке цен. Правда, застройщики уточняют: если общий дефицит нам пока не грозит, то дефицит «лучшего по качеству» вполне возможен.
— Люди всегда ищут что-то лучшее — «с перламутровыми пуговицами», а потому у застройщиков с хорошей репутацией квартиры раскупаются быстро, — поясняет Ирина Онищенко.
— Объем предложения ликвидных квартир стремительно уменьшается. За квартирами с нормальным соотношением «цена — качество» уже чуть ли не очереди стоят, — дополняет генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев.
Кому метры по карману
Преобразился с течением времени и портрет потенциального покупателя строящегося жилья. Если раньше квартиры «комфорткласса» приобретали в основном топ-менеджеры, то теперь их потеснили госслужащие — их доля среди покупателей квартир достигла 13 процентов, что значительно больше, чем в прошлые годы.
— Среди наших клиентов (а на долю ЛенСпецСМУ в 2009 году пришлась примерно пятая часть всех продаж на рынке недвижимости Петербурга) 16 процентов составляют владельцы бизнеса, а на руководителей высшего и среднего звена приходится 28 процентов. При этом 30 процентов наших клиентов — люди в возрасте от 30 до 40 лет, — отмечает Ирина Онищенко.
Интересно также, что сейчас лишь немногие покупают квартиры с инвестиционной целью, большинство приобретает жилплощадь для собственных нужд. Еще одна тенденция — примерно на 30 процентов возросло число иногородних покупателей.
— У нас уникальный город, и огромное число россиян мечтает попасть сюда, чтобы улучшить условия своей жизни, — говорит Михаил Медведев. — Компания «ЦДС» ориентирована на жилье экономкласса. Это преимущественно одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью от 1,6 миллиона рублей. То есть мы даем возможность людям приобрести свою «первую квартиру», которую в будущем они могут обменять на более дорогую. Среди наших покупателей в основном студенты, которым приобретают жилье родители, молодые семьи, а также госслужащие.
За субсидией стоит поспешить
Продолжают работать, несмотря на кризис, и программы государственной поддержки по обеспечению населения жильем. В Петербурге таких программ шесть: «Молодежи — доступное жилье», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Расселение коммунальных квартир», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», безвозмездные субсидии. Последние, кстати, пользуются у петербуржцев наибольшей популярностью. В прошлом году запланированные на эту программу средства были выбраны уже в первом полугодии. В этом году на субсидии в бюджете запланировано 3,6 миллиарда рублей, и выдавать их начали в текущем месяце, но не стоит рассчитывать, что с государственной поддержкой удастся решить квартирный вопрос быстро — ведь в очереди на льготное жилье и участие в госпрограммах насчитывается порядка 300 тысяч человек, да и оформить такую льготу непросто.
— Процесс получения субсидий очень сложен, — подтверждает Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». — Люди начинают ходить по инстанциям, бросают, через полгода опять начинают «хождение по мукам».
Решить эту проблему призван новый совместный проект Жилищного комитета, Комитета по строительству, Объединения строителей Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА) — «Центр подбора квартир очередникам». Проект призван снизить риски приобретения квартиры в строящемся объекте, т. к. объект прошел аккредитацию и, по мнению специалистов, будет реализован в срок, а порядок возникновения и оформления прав на квартиры проверен и не вызывает сомнений. Центр сопровождает каждую сделку от выбора до получения квартиры, при этом услуги Центра для очередников бесплатные. Вместе с тем одной из задач Центра является упрощение процедур, связанных с использованием предоставленных социальных выплат. Центр уже начал свою работу.
— Сейчас наш Центр предлагает 20 аккредитованных объектов «экономкласса», — информирует руководитель «Центра подбора квартир» Денис Зубарев. — Все объекты высокой степени готовности — до 70 процентов. Услугами нашего «банка квартир» могут воспользоваться как очередники, так и те, кто не попадает под социальные жилищные программы.
— Аккредитацию застройщиков для участия в новом городском проекте проводит наша организация на основании информации, предоставленной Комитетом по строительству — СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», — добавляет Алексей Белоусов. — Мы выступаем общественным гарантом того, что дом будет построен, что у компании нет проблем с получением разрешительной документации и так далее. Поэтому каждая компания нами серьезно проверяется. Некоторым приходилось и отказывать в аккредитации — примерно в 5 процентах случаев.
Новая жизнь ипотеки
Подстегнуть продажи на рынке жилья призваны еще два проекта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первый из них — «Стимул» — ориентирован на долгосрочную перспективу. Он подразумевает совместную деятельность АИЖК и российских банков по инвестированию в строительство жилья экономкласса, начиная с нулевого цикла, а также ипотечное кредитование населения для приобретения жилья на этапе строительства по ставкам Федерального ипотечного стандарта. Второй проект — «Новостройка» — стартует уже в марте этого года.
— Этот проект призван стимулировать спрос граждан на квартиры, которые застройщики могут предложить к реализации в 2010 году, — разъясняет Денис Зубарев. — Проектом предусмотрена выдача долгосрочных ипотечных кредитов на квартиру в новостройке по ставке от 9,25% до 11% годовых в рублях. При этом квартира может приобретаться как в построенных домах, так и на этапе строительства (путем участия в долевом строительстве или в ЖСК). Указанные программы будут реализовываться непосредственно Санкт-Петербургским ипотечным агентством. Любой, желающий получить кредит по Федеральному ипотечному стандарту, может обратиться в СПИА. Также мы призываем застройщиков, имеющих объекты, соответствующие требованиям программ, к сотрудничеству.
Темпы ипотечного кредитования в 2009 году упали приблизительно в 5–6 раз, однако, как только банки объявили более лояльные условия кредитования, спрос начал расти.
— В конце прошлого года Сбербанк понизил планку первоначального взноса до 20 процентов, а для «молодых семей» с детьми — до 15 процентов стоимости кредитуемого объекта недвижимости. В декабре-январе тенденция роста спроса на кредиты укрепилась, — сообщает главный экономист управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Евгения Енина. Из «новинок» кредитования можно отметить следующие: с 15 января Сбербанк возобновил жилищное кредитование в иностранной валюте: долларах США и евро. При этом, в сравнении с ранее действовавшими, ставки в иностранной валюте в среднем снижены на 0,5% годовых.
Не менее важным является запуск программы кредитования «участников зарплатных проектов». Ставки для заемщиков, получающих заработную плату на счет или карту Сбербанка, составляют от 11,95 до 14,4% годовых в рублях и от 9,35 до 12,6% годовых в долларах США, евро, что в среднем на 10% ниже базовых ставок.
Более удобным становится и порядок оформления заявки на получение кредита. С 25 января получить кредит в Сбербанке можно как на основании справки о доходах по форме 2-НДФЛ, так и на основании справки, оформленной по форме банка. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от способа подтверждения клиентом дохода.
— На сегодняшний день рассрочка от застройщика — это наиболее реальная для покупателя возможность приобретения жилья, если он не имеет возможности сразу внести всю стоимость квартиры, — убеждена генеральный директор ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. — Мы предлагаем нашим клиентам рассрочку до 5 лет, причем до госкомиссии она беспроцентная, а после сдачи объекта — 1,5 процента годовых. Мы стараемся сделать максимум для того, чтобы помочь нашим клиентам приобрести то жилье, которое они хотят, и при тех возможностях, которыми они располагают.
— Мы тоже предлагаем нашим клиентам беспроцентную рассрочку сроком на 3–5 лет при первоначальном взносе 40–60 процентов, — информирует генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. — Также у нас действует предложение «50 на 50», когда клиент оплачивает половину стоимости квартиры сразу, а оставшиеся 50 процентов в течение 6 месяцев после сдачи дома. Отмечу также, что, по статистике, покупатели квартир гасят рассрочку в большинстве случаев досрочно.
— Кстати, замечу, что чаще всего ипотеку сейчас берут для того, чтобы погасить последние платежи по рассрочке, — добавляет в свою очередь Ирина Онищенко. — Кредиты получаются меньшими по сумме, и, соответственно, их проще гасить. Проблемы с погашением рассрочки у покупателей возникают в единичных случаях. Такие ситуации решаются в индивидуальном порядке. Клиент может переоформить договор на квартиру в более поздней очереди или просто меньшей площадью.
О ЖНК замолвите слово
Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке или рассрочку у заемщика? Решением проблемы должны были стать строительные сберегательные кассы. Законопроект об их создании внесен в Госдуму более двух лет назад, однако так и погряз в согласованиях. Зато с 2004 года действует другой механизм — жилищно-накопительные кооперативы. Это некоммерческие объединения граждан, которые организуют «общий котел» для покупки или строительства жилья.
Схема проста: вы вносите первоначальный взнос, установленный законом в размере 10 процентов (а можно и больше) от стоимости желаемой квартиры, затем накапливаете средства до 50 процентов или вносите единовременным платежом, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 50% и покупает вам жилье, причем любое (комнату, квартиру на первичном или вторичном рынке, загородный дом), предоставляя 10-летнюю рассрочку погашения его стоимости. Риск мошенничества, как говорят участники круглого стола, сведен к минимуму.
— Согласно закону № 215, из «общего котла» нельзя «брать» деньги ни на какие другие нужды, кроме тех, ради которых «котел» создавался, — утверждает директор ЖНК «Элитный» Галина Микк. — Исключить гражданина из кооператива, даже за просрочку оплаты взносов, можно только по решению суда. А в случае ликвидации ЖНК обязательно должна проводиться оценка имущества, как движимого, так и недвижимого, прав требования и долгов ликвидируемого кооператива. При этом накопительные кооперативы ежеквартально предоставляют в контролирующую их Федеральную службу по финансовым рынкам сведения, касающиеся их финансовой стабильности.
Купить через ЖНК намного дешевле, чем брать ипотеку — максимальное удорожание жилья не превысит 40 процентов за 10 лет, то есть всего 4 процента в год. И, тем не менее, широкого распространения на рынке ЖНК пока не получили (в Северо-Западном округе их насчитывается всего 19). Дело в том, что об их существовании мало кто знает. Собственных средств на рекламу у ЖНК немного, а государство предпочитает отмалчиваться, хотя успешные примеры таких кооперативов уже есть — в Архангельске 156 пайщиков из 200 приобрели квартиры.
— Хотелось бы, чтобы и банки, и застройщики в случае, когда к ним приходят клиенты, не способные потянуть кредит либо рассрочку, информировали их о том, что существует еще одна возможность приобрести жилье — ЖНК, — сетует Галина Микк. — Преимущества ЖНК очевидны: возраст участия в ЖНК от 16 лет, нет необходимости в справках о доходах и поручителях, гарантии государства в лице контролирующего органа ФСФР и самое главное — удорожание жилья. Ни один из существующих способов покупки не дает такого минимального удорожания — до 4% годовых.
Петербуржцы страхуются от снега
Тем, кто все же смог приобрести желанную квартиру, самое время задуматься над тем, как ее защитить. Сигнализация и железные двери не панацея, они спасут лишь от воров, и то не всегда. А гораздо чаще квартира и ваше имущество рискуют пострадать от таких бедствий, как потоп или пожар. Кстати, свой отпечаток на рынок имущественного страхования наложил и снегопад.
— Интерес у петербуржцев к страхованию имущества возрастает, особенно в кризис, — говорит руководитель управления страхования имущественных рисков Санкт-Петербургского филиала страховой группы «Спасские ворота» Татьяна Чачанова. — Люди уже осознают, что после приватизации они сами в ответе за свое жилье и надеяться на помощь государства нет смысла. Наиболее популярно комплексное страхование имущества. А в период снегопада отмечался всплеск страхования от затопления помещений. В основном такой вид страховки интересовал петербуржцев, проживающих на последних этажах домов.
Кстати, ипотечные квартиры также подлежат страхованию, и в этом случае очень важно платить страховые взносы вовремя, иначе вам могут отказать в выплате.
— В комплексный договор ипотечного страхования входит страхование жизни и здоровья заемщика, что позволяет в случае непредвиденных для заемщика обстоятельств вовремя рассчитаться с банком. Однако и здесь случаются отказы, — предупреждает Татьяна Чачанова. — Чаще всего это происходит по причине предоставления недостоверной информации о своем здоровье на момент страхования. Нужно понимать, что эксперты ДМС имеют возможность проверить вашу медицинскую карту, а потому скрывать что-то бесполезно.
Еще одна востребованная, особенно в кризис, разновидность защиты — страхование финансовых рисков долевого строительства. Такой полис поможет компенсировать вам убытки в случае двойной продажи квартиры, банкротства застройщика, разрушения здания или отказе в регистрации права собственности. Договор заключается на весь период строительства. Оформление страховки обойдется от 1,6 до 3 процентов от страховой суммы. Прямо скажем, недешево. Однако это та цена, которую вы платите за свое спокойствие, ведь как бы тщательно ни велась проверка строительной компании, всегда есть место для одной-единственной случайности, которая может обернуться колоссальной потерей.
Олеся ПОНКРАТЬЕВА
Cравните
Обеспеченность населения жильем по странам мира (кв.м/чел.)
Норвегия - 74,0
США - 65,0
Дания - 50,6
Швеция - 44,4
Германия - 40,1
Франция - 37,5
Финляндия - 36,3
Чехия - 28,7
Эстония - 27,7
Латвия - 23,9
Польша - 22,2
Россия - 21,1
По данным Kapital-rus.ru
МК-Факт
Ставки сделаны
Ставка по ипотечным кредитам в России может вернуться как минимум на докризисный уровень. Об этом на днях заявил президент Дмитрий Медведев. «Мы будем последовательно снижать ипотечную ставку. Она сейчас, конечно, очень высокая, если мы хотя бы выйдем на докризисную ставку, это как-то будет работать», — сказал Медведев. Сейчас средняя ипотечная ставка составляет примерно 14 процентов годовых, а до кризиса — опускалась ниже 10 процентов. Между тем оптимальной ставкой, по словам президента, во всем мире считается 6–8 процентов.
МК-Справка
Со сбербанком увереннее
Северо-Западный банк Сбербанка России является одним из крупнейших учреждений в регионе. На его долю в 2009 году приходится 66 процентов выданных жилищных кредитов на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга. Объем кредитования составил 4,3 млрд рублей. При поддержке Сбербанка жителями Санкт-Петербурга в кредит было приобретено 2667 квартир.
В банке накоплен большой опыт по сотрудничеству с застройщиками. С 2005 года Северо-Западный банк Сбербанка России реализует программу «Ипотечный+», которая распространяется на жилые дома, строящиеся или построенные с участием кредитных средств банка. Широкий ассортимент предложения позволяет приобрести жилье любых характеристик: от квартир экономкласса с улучшенными планировками до квартир бизнес-класса. Особенностями программы являются более низкие по сравнению с другими программами процентные ставки, а также требования по обеспечению кредита: на период строительства жилья основным обеспечением является залог прав требования по договору участия в долевом строительстве.
Сбербанк России постоянно повышает доступность кредитов, предлагая различные способы их погашения — равными ежемесячными (аннуитетными) или дифференцированными платежами. Не остаются без внимания банка и клиенты, столкнувшиеся с трудностью погашения займов вследствие потери работы или снижения доходов — для них разработан специальный кредитный продукт «Уверенность». Теперь заемщики банка, потерявшие часть дохода и получившие отказ в реструктуризации своего кредита по стандартам АРИЖК, смогут воспользоваться данным займом. Его можно привлечь для погашения плановых платежей по жилищному кредиту в течение года. Займы «Уверенность» предоставляются в рублях на срок, оставшийся до полной выплаты жилищного кредита. Размер выплат по кредиту «Уверенность» соответствует процентной ставке по жилищному займу банка.
Подробности на сайте:
Клиентская служба Северо-Западного банка Сбербанка России: (812) 329-29-29
МК-факт
Кризис лишь проверка на прочность
Группа компаний «ЦДС» — один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга с десятилетним опытом работы, имеющий в активе более 15 строящихся объектов. Компания ориентирована на жилье экономкласса — полноценные квартиры небольших метражей, которые даже в разгар кризиса пользовались спросом у покупателей.
— Прошлый год был непростым для всех строительных компаний, и группа компаний «ЦДС» не исключение, — отмечает генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. — Нам удалось приобрести бесценный опыт ведения бизнеса в труднопрогнозируемых условиях, мы смогли в очередной раз убедиться в том, что нашли наиболее востребованную нишу на рынке строящегося жилья. Ни на одной строительной площадке «ЦДС» в течение всего года работы не останавливались. Это стало гарантией нашей стабильности в глазах клиентов.
В 2009 году ГК «ЦДС» вывела на рынок три новых проекта (что особенно актуально в условиях грядущего дефицита квадратных метров): жилой комплекс «Северные высоты» в Буграх, жилой комплекс в Мурино, недалеко от метро «Девяткино», и новый дом рядом с площадью Мужества. В планах «ЦДС» на 2010 год — вывод на рынок еще нескольких объектов квартальной застройки, в том числе жилого комплекса «Кантеле» в Репино на берегу залива, жилого комплекса «Золотой век» в Пушкине, рядом с Екатерининским парком, нового высотного комплекса в Сестрорецке, сейчас в стадии проектирования жилой квартал-миллионник в Парголово.