Основные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости 2011 года

Основные тенденции 2011-го

Среди трендов минувшего года следует отметить рост спроса на торговую недвижимость. Многие сетевые ритейлеры, анонсировавшие в начале года планы по активному развитию розничных сетей, подтвердили их, за год значительно увеличив количество торговых точек. Появилась конкурентная борьба за лучшие торговые помещения с тенденцией предложения собственнику большей цены, чем конкуренты (до +15% к запрашиваемой ставке).

В отличие от офисного рынка (где в 2011 г. потенциальные арендаторы, опасаясь общемирового кризиса, осторожно принимали решения по аренде помещений), в сегменте розничной торговли возможное влияние мирового кризиса в большей степени учитывалось собственниками помещений, стремящихся к стабильности арендных платежей, нежели арендаторами. Это дало в результате плавный рост цен на торговые помещения в течение года, несмотря на высокий спрос на них.

Как тенденции 2011-го можно также отметить заполнение ликвидных торговых центров на 100% и расширение их листов ожидания; заполняемость менее востребованных ТЦ на уровне 85%-90%; низкий уровень вакантных площадей в новых ТЦ; дефицит площадей, прежде всего, в ТЦ суперрегионального типа; рост спроса и предложения на рынке купли-продажи торговых помещений.

Многие торговые сети в 2011 году расширили географию своего присутствия в спальных районах города, арендовав помещения как в торговых центрах, так и во встроенных помещениях. Арендные ставки на помещения, как в формате street-retail, так и в торговых центрах, к концу минувшего года выросли на 7-10% по сравнению с 4 кварталом 2010-го.

Новые торговые центры

В 4 квартале 2011 года в эксплуатацию было введено 2 торговых центра арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м. Всего за 2011-й было введено в эксплуатацию 9 ТЦ арендопригодной площадью около 200 тыс. кв. м. В настоящее время свыше 70% их площадей сдано в аренду.

В целом арендопригодная площадь торговых центров Петербурга за 2011 год увеличилась на 8,6% и составила 2 511 тыс. кв. м. В основном они открывались в спальных районах Петербурга: Московском, Приморском, Калининском и Выборгском. Большинство введенных ТЦ относятся к районному типу. Причем девелоперы существующих торговых центров занимались их реконцепцией («Академ-Парк») и увеличением торговых площадей («Заневский Каскад», «Гарден-Сити»).

Спрос

2011 год – год стабильного плавного роста спроса на торговую недвижимость Северной столицы. Многие сетевые торговые операторы, анонсировавшие активные планы по развитию своих розничных сетей в начале 2011-го, подтвердили их, увеличив количество торговых точек.

Несмотря на появление в Петербурге новых торговых центров, на рынке формируется дефицит ликвидных торговых помещений в качественных торговых центрах, прежде всего, суперрегионального типа. Розничные сети предпочитают ждать подходящее под их формат помещение в суперрегиональном комплексе, не выходя на петербургский рынок, нежели открываться в районных и, даже, региональных торговых центрах.

Если понятие «качественный торговый центр» давно существует на рынке, то в 2011 г. появилось понятие «качественное встроенное помещение». Арендаторы предъявляют все больше требований к торговому помещению: их интересует не только местоположение, но и его состояние, которое предопределяет то, насколько быстро ритейлер сможет открыть торговую точку.

Наиболее активными арендаторами площадей в торговых центрах Петербурга по-прежнему являются операторы одежды и обуви, среди которых наиболее популярны помещения от 50 до 100 кв. м (40% заявок), до 50 кв. м (20% заявок), от 100 до 200 кв. м (20% заявок).

В формате встроенных помещений наиболее активными в 2011 году были операторы общественного питания, запрашивавшие от 100-250 кв. м (фаст-фуд, кафе) до 200-350 кв. м (рестораны). Ожидается, что и в 2012 году сегмент общественного питания сохранит лидерство среди арендаторов встроенных помещений. Кроме общепита, заметную роль на рынке играли: магазины продуктов питания (наиболее интересные им форматы помещений: 200-350 кв. м, 300-500 кв. м, 500-1000 кв. м), банковские, финансовые (100-250 кв. м) и телекоммуникационные (50-100 кв. м) структуры.

На рынке встроенных помещений существует дефицит помещений площадью от 40 до 100 кв. м. Часто ритейлеры, арендуя площадь, большую, чем необходимо для их нужд, сдают излишки в субаренду или привлекают партнера на невостребованные ими площади. В то же время появляются торговые операторы, которые вместо классических схем использования лишней торговой площади начинают развивать новые направления бизнеса, смежного с основным, развивать новые бренды.

Вакансий все меньше

Средний уровень вакантных площадей торговых центров Петербурга на протяжении 2011 года сокращался и в конце года составил около 2,5%. Вакансий практически не наблюдается (0% + лист ожидания) в суперрегиональных торговых центрах, а больше всего их процент в районных и микрорайонных ТЦ. Это отчасти объясняется открытием нескольких торговых центров данных типов в этом году, но в основном - несоответствием указанных ТЦ требованиям современной торговли, их неправильным позиционированием и, как следствие, низкими покупательскими потоками и высоким уровнем ротации арендаторов.

Помещения, расположенные в основных торговых коридорах города, всегда в дефиците. Уход ряда ритейлеров с центральных торговых коридоров Северной столицы в новые крупные торговые центры (Galeria и «Невский центр») не повлиял на стоимость аренды: сроки экспозиции таких торговых помещений не превышают двух недель. Большой объем суперликвидных торговых помещений, освобожденных игровыми операторами в начале года, был реализован в течение полугода.

В течение 2011 года арендные ставки на торговые помещения, как в торговых центрах, так и в формате встроенных помещений плавно повысились относительно 4 квартала 2010 г. на 7-10%. Столь плавный рост ставок связан с четко согласованными размерами бюджетов клиентов, их знанием размера арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости, а также согласием собственника получать невысокую аренду по долгосрочным контрактам со стабильным арендатором, представляющим известный бренд.

Более резкое повышение арендных ставок – до 15-20% - коснулось только отдельных торговых коридоров города, у станций метро («Московская», «Ленинский проспект», «Технологический институт», « Проспект Просвещения», весь Невский пр.) по причине превышения спроса над предложением на недвижимость именно в этих районах.

Прогноз на 2012-й

В 2012 году заявлено открытие около 359 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится на 14,3% и составит 2 870 тыс. кв. м или около 600 кв. м на 1000 жителей города. Рынок торговых центров в 2012-м увеличится преимущественно за счет ввода суперрегионального торгового центра «Питерлэнд», региональных торговых центров «РИО» и «Лондон Молл» (реконструируемый торговый центр «Феличита» на ул. Коллонтай).

Надо отметить, что в Санкт-Петербурге складывается уникальная ситуация, когда, с одной стороны, город занимает первые строчки по обеспеченности населения торговыми площадями в России, а с другой - ритейлеры ощущают острую нехватку ликвидных торговых площадей самого разного формата - от небольших помещений (до 100 кв. м) до крупных 1500-3000 кв. м. Ритейлеры расширяют географию своего присутствия, активно осваивая спальные районы, а девелоперы, стремясь удовлетворить существующий спрос на качественные торговые площади и в то же время минимизировать свои риски, начинают разрабатывать и реализовывать комплексные концепции встроенных помещений в новых жилых комплексах, а также строить гипермаркеты под конкретных заказчиков (big box retail).

В 2012-м можно прогнозировать продолжение освоения девелоперами пространства у новых станций метрополитена под торговые центры и появление новых торговых коридоров по мере реализации проектов жилищного строительства, освоение ритейлерами спальных районов и появление профессиональных концепций торговой инфраструктуры в новых микрорайонах. Но на новый год многие торговые операторы анонсировали планы по существенному увеличению числа магазинов в 2012 г., так что все-таки предвидится дефицит ликвидных торговых площадей. Ожидаемый рост арендных ставок - 7…10% в год, в рублях.