Итоги 2005 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга

Компания «Бекар-консалтинг» по заказу компании Jones Land LaSalle подвела предварительные итоги года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга.

В результате исследования  специалисты «Бекар-консалтинг» выявили несколько тенденций. Как правило, сроки сдачи торговых центров в Петербурге переносятся на несколько месяцев. Согласно заявленным срокам строительства на конец 4-ого квартала 2005 года ожидается объем ввода на уровне 238 тыс. кв. торговых площадей. Но, учитывая, тенденцию задержки сроков ввода заявленных площадей, действительный объем ввода в 4-ом квартале 2005 г. может составить примерно 196 000 кв. м. Общий объем предложения торговых площадей на рынке в конце 2005 года оценивается в 1 526 000 кв. м. Таким образом, в начале 2006 года ожидается удвоение рынка в сравнении с уровнем 2003 года. Пик ввода торговых помещений придется на 2006-2007 год.

Еще одной тенденцией на рынке торговых комплексов стало ужесточение требований к качеству услуг и ремонту помещений. В результате старые торговые центры, построенные в конце 90-ых –2000-2001 годах могут потерять арендаторов, которые «мигрируют» в торговые центры новой волны. Остановить процесс может реконценпция старых объектов.

Сегодня заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв.м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.  

В течение 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора.

В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.

Рынок офисной недвижимости Петербурга в 2005 году характеризовался высоким спросом на площади в бизнес-центрах класса В. Большая часть введенных в 2005 году бизнес-центров относится к классу «В». По расчетным данным, доля введенных площадей этого класса составила порядка 89% против 76% в 2004 году. Класс «В» является наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом бизнес-центров несмотря на острый дефицит земельных участков в историческом центре города под строительство новых объектов. Ввод новых офисных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Вновь введенные бизнес-центры практически полностью заполнены. В 2006 году тенденция сохранится.

При выборе офисного помещения в сегменте бизнес-центров класса В арендаторы все больше обращают внимание на качественные характеристики Под качеством подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, дополнительных услуг.

Специалисты «Бекар-консалтинг» отмечают, что сегодня в офисной недвижимости местоположение играет уже не такую роль, как раньше. Все большее число арендаторов  готовы отказаться от элитности в пользу более удаленного, но более комфортного и удобного объекта. Транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят такие офисные центры даже несколько выше традиционных «элитных» объектов с точки зрения удобства для арендатора.

Изначально во 2 полугодии 2005 года был заявлен ввод 90 – 100 тыс. кв.м. офисной недвижимости. Учитывая опыт предыдущих лет, компания «Бекар-консалтинг» прогнозировала ввод в эксплуатацию не более 50% от заявленного объема. За второе полугодие 2005 года реальный объем ввода составил около 60 400 кв. м. – то есть около 70% от заявленного изначально. Таким образом, общий объем рынка качественных офисных площадей на начало 2006 года составит порядка 983 200 кв.м.

---

Источник: Спивак Олег Леонидович, Группа компаний «Бекар»