Бизнесмены отдают квартиры за офис

Рынок недвижимости в России продолжает развиваться. Спрос на любые его объекты, несмотря на некоторую стабилизацию рынка, по-прежнему остается высоким.

В крупных городах одним из самых востребованных секторов недвижимости является коммерческая. Один за другим растут современные офисные центры. Между тем спрос на офисы не уменьшается. Аналитики рынка прогнозируют сохранение такой тенденции и в будущем.

Самыми востребованными на рынке являются небольшие помещения в диапазоне от 50 до 150 квадратных метров. В основном их арендуют представители малого и среднего бизнеса. Желающих переехать в центр города или расширить площади своего офиса гораздо больше, чем тех, кто может себе это позволить. Зачастую свободных средств на осуществление своей мечты – покупки подходящего помещения – у предпринимателя нет. Кредитные организации готовы помочь: сегодня можно воспользоваться их специальными предложениями по кредитованию малого бизнеса.

Однако получить кредит малому предпринимателю сегодня не просто. Основным препятствием для развития коммерческой ипотеки является непрозрачная бухгалтерия многих малых предприятий. Ирина Радченко, президент группы компаний "Лаурел" так комментирует эту ситуацию: "Наша компания проводила статистические исследования, по которым видно, что 86% граждан, имеющих желание воспользоваться ипотечным кредитом, не имеют возможности подтвердить полностью свои доходы. Исходя из этого, можно предположить, что и далеко не все предприниматели могут предоставить "прозрачные" бухгалтерские балансы".

Хороший или, как говорят специалисты, ликвидный залог смог бы склонить кредитную организацию в сторону положительного решения о выдаче кредита. При этом "базой для залоговой стоимости имущества является рыночная стоимость недвижимости, – объясняет Сергей Довгаль, генеральный директор компании "Оценка для кредитования". – Залог должен обеспечить не только погашение кредита и процентов по нему, но также неустоек и расходов банка, связанных с обращением взыскания на залог".

Однако в современном законодательстве существуют пробелы, которые не идут на пользу кредитованию малого бизнеса. Так, в законе "Об ипотеке" отсутствует термин "нежилое помещение". Таким образом, закон не допускает возможности оформления залога на коммерческую недвижимость. Анатолий Аксаков, заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам, считает, что на сегодняшний день назрела необходимость детальной разработки залогового законодательства, которое должно будет упростить процедуру получения кредитов малыми предприятиями.

Зачастую, чтобы купить офис, предпринимателям приходится отдавать в залог личную недвижимость: загородный дом, а то и квартиру. По словам Ирины Радченко, "при подтвержденных доходах можно рассчитывать на получение кредита до 80% от оценочной стоимости квартиры или загородного дома под 9,9% годовых в долларах США на срок до 30 лет".

При этом сама по себе коммерческая сделка по ипотеке – дорогостоящее предприятие. При ее оформлении от заемщика потребуется большие затраты, чем если бы он покупал жилую недвижимость. Надо учесть, что банк может попросить провести бухгалтерский аудит – расходы в этом случае несет заемщик. Оценка нежилого помещения также обойдется значительно дороже. Например, оценка квартиры площадью 120 квадратных метров будет стоить 3200 рублей, оценка офиса той же площадью в том же районе – 17 000 рублей). Объясняют оценщики это тем, что рынок коммерческой ипотеки еще только начинает развиваться, поэтому процесс оценки является более сложным. "Нормативной базы, которая регламентирует порядок формирования залоговой стоимости, нет, – объясняет Сергей Довгаль. – Поэтому для того чтобы дать оценку имуществу с точки зрения рынка, оценщик сравнивает цены по недавно совершенным сделкам на схожие объекты (аналоги). После этого делает их корректировку на отличия аналогов от объекта оценки".

Второй способ – покупка недвижимости в лизинг – позволяет избежать многих подобных проблем. На первый взгляд лизинг напоминает обычную аренду. Условия те же: квартира не переходит в собственность покупателя сразу, а лишь по истечении срока аренды. Особенность состоит в том, что по истечении срока аренды можно выкупить, внеся оставшуюся часть суммы. Сумма эта, как и ежемесячные платежи, должна быть указана в договоре.

---

Источник: РБК.Кредит