Я слышал, меняются правила приватизации помещений малым бизнесом. Какие ожидаются новшества?

Отвечает: Роман Терехин, юрист компании «Налоговик» 

Ответ

Минэкономики подготовило поправки в законодательство, упрощающие процедуру выкупа госплощадей малым бизнесом. Поправки снимают множество ограничений и существенно упрощают процедуру выкупа. В чем же суть этих поправок и почему в них возникла необходимость?

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №159-ФЗ) впервые предоставил преимущественное право на выкуп по рыночной стоимости добросовестно арендуемых более двух лет помещений.

Спрос оказался достаточно велик, но множество ограничений и большой объем полномочий, переданных субъектам РФ и органам муниципальной власти, не давали этому механизму заработать в полную силу. Теперь эти препятствия могут быть устранены. 

По существующему ныне порядку в первую очередь необходимо попасть в число субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), кто получил право на преимущественное право выкупа. Для этого помещение должно быть:

— во владении (аренде) у предпринимателя не менее 2-х лет с августа 2008 года;
— не включено в федеральный, региональные или муниципальные перечни имущества, не подлежащего выкупу;
— не больше определенного субъектом РФ размера;
— отвечать иным определенным субъектом РФ требованиям.

Затем, если вам все же посчастливилось оказаться в числе тех, кому «доступ разрешен», придется соглашаться на любые условия выкупа, так как на все про все дано 30 дней, иначе преимущественное право теряется. В связи с чем предприниматель зачастую вынужден соглашаться на невыгодные для него условия рассрочки, большой первоначальный взнос и вообще мириться с непомерно завышенной ценой на это помещение.
Несмотря на довольно сложный порядок выкупа, за три года действия закона свыше 26 000 предпринимателей по всей России стали собственниками арендуемых помещений.
В соответствии с опубликованным на сайте Минэкономразвития проектом Федерального закона о внесении изменений в Закон 159-ФЗ, нас ждет:

— Неограниченный размер площади арендуемых помещений для целей реализации преимущественного права выкупа. (Сейчас субъекты РФ устанавливают предел площади арендуемого имущества для выкупа, и субъекты МСП не могут выкупить помещение, если оно больше этих значений).

— Минимальный срок рассрочки устанавливается в 3 года. Такие поправки исключат случаи установления авансового платежа по сделкам (сейчас такой платеж может достигать 30% от стоимости помещения, внести его по силам далеко не каждому малому предприятию). 

— Если субъект МСП оспорит достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, срок для подписания договора купли-продажи помещения может быть приостановлен вплоть до момента вступления в силу судебного решения. В настоящее время цена выкупаемого имущества, хоть и устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но оценщик выбирается государственным органом, а значит, есть вероятность недобросовестности оценки. Теперь предприниматель будет иметь возможность самостоятельно привлечь оценщика, а в случае если результаты оценки будут существенно различаться, обратиться в суд для оспаривания оценки со стороны государства.

— Субъекты МСП, добросовестно арендующие помещения более двух лет по состоянию на 1 сентября 2011 года, вправе их выкупить независимо от принадлежности и включения в перечни имущества. Для этого надо успеть подать заявление до 1 июня 2012 года. До настоящего времени субъекты РФ и муниципальные образования формировали перечень имущества, которое не могло быть выкуплено субъектами МСП ни при каких обстоятельствах.

— Субъекты МСП, которым ранее было отказано в выкупе арендуемых помещений (из-за проблем со сроками владения, превышения ограничения площади или включения объекта в перечни), могут повторно подать заявление в связи с изменившимися обстоятельствами.
Если заявленные поправки будут внесены, огромное количество бизнесменов получат возможность выкупить занимаемые им помещения и распорядиться ими по своему усмотрению. Это станет новым витком в развитии малого и среднего предпринимательства, даст им необходимые ресурсы и уверенность в завтрашнем дне.

Предложенные изменения не решат, разумеется, всех проблем, но все-таки существенно упростят процедуру выкупа помещений, занимаемых предприятиями малого и среднего бизнеса. И если с момента начала действия закона (с августа 2008 года) года предприниматели, несмотря на все сложности, смогли выкупить 2 млн кв. м площадей, то нет никаких сомнений, что после упрощения процедуры это число, как минимум, удвоится за ближайший же год.

13.12.2011