Незначительные детали в договоре аренды

Обязательные пункты и знаки препинания

На первый взгляд незначительные детали в договоре аренды офисного помещения в будущем могут обернуться чередой дополнительных издержек. Поэтому заключать договоры следует очень внимательно - мелочей в них не существует.

Первое, на что необходимо обращать внимание, - это документы, подтверждающие полномочия арендодателя на совершение сделок аренды: свидетельство на право собственности объекта, договор с собственником объекта (договор аренды, договор доверительного управления и др.), свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции и пр. Необходимо обратить серьезное внимание на полномочия конкретного лица, подписывающего договор. Это лицо может действовать на основании действующих устава или доверенности. Все документы должны быть четко читаемые, без замазок каких-либо мест в договорах (исключением может быть пункт о коммерческой составляющей отношений собственника и, например, доверительного управляющего).

Много - не мало

Проверив необходимые документы, вы должны поинтересоваться возможностями арендодателя и понять для себя, на какой срок вы будете заключать договор аренды. Есть два распространенных варианта: сроком на 11 месяцев и больше. Если вам предлагают заключить договор на неопределенный срок, это говорит о наличии проблем у арендодателя. Заключение договора на 11 месяцев предлагается исходя из российского законодательства. При заключении такого договора не требуется его регистрация в ГБР (это дополнительные затраты и проблемы для обеих сторон), и его при согласии сторон можно пролонгировать на такой же срок. Заключение договора на более продолжительный срок, с одной стороны, привлечет к дополнительным издержкам по уплате госпошлины и регистрации договора. Но с другой - обезопасит арендатора от непредусмотренного договором выселения, так как при регистрации договора аренды в ГБР он автоматически ложится обременением на объект и в случае, например, смены собственника объекта договор не может быть расторгнут. При этом можно настаивать на сохранении прописанной заранее стоимости аренды помещения.

Ставки сделаны

Таким образом, заключая договор на 3 года, вы сразу понимаете, во сколько обойдется аренда помещения на этот срок. Если вы заключаете договор на 11 месяцев, необходимо поинтересоваться у арендодателя, насколько часто он предусматривает договором повышение арендной ставки. Разумно соглашаться на предложение "пересматривать ставку не чаще чем 1 раз в год и не более чем на 10%".

Как правило, пересмотр ставки происходит на этапе прекращения действия текущего договора. Обратите внимание на срок уведомления о прекращении договора и срок уведомления о повышении ставки. Настаивайте на 2-3 месяцах - это тот минимальный срок, за который вы сможете принять решение о смене места или примите новые условия. При этом обратите внимание на пункт о последствиях такого "неуведомления". Он может выглядеть так: "Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений и уведомления со стороны арендодателя за 3 месяца, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок". Этим пунктом можно воспользоваться, если вас уведомили менее чем за 3 месяца: вы имеете полное право сослаться на договор и выяснить отношения в зависимости от ваших намерений в отношении арендуемого помещения.

Идеальный случай, когда отдельно прописаны ставка аренды помещения и стоимость его эксплуатации. Как правило, коммунальные платежи либо выставляются дополнительно по счетчику (если у вас большое энергопотребление), либо включены в эксплуатационные издержки. В них также входят: уборка общих площадей, вывоз мусора, охрана, содержание лифтов, техническое обслуживание и др.

Суд или не суд

Посмотрите, при каких обстоятельствах и как вы можете сами расторгнуть договор аренды. Бывает так, что арендодатель прописывает лишь собственные возможности расторжения. Обратите внимание, что срок уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора и срок уведомления о расторжении договора в связи с окончанием срока действия договора могут отличаться. Посмотрите, какой порядок расторжения предусматривает арендодатель - судебный или внесудебный (односторонний). Прочитайте внимательно, при нарушении каких пунктов договора внесудебный порядок может быть к вам применен. Постарайтесь оставить там минимум пунктов, действительно важных для арендодателя, а остальные перенести в судебный порядок расторжения.

Также проверьте и получите объяснения по количеству выделяемой мощности на помещения. Превышения могут повлечь за собой самые разные последствия - от просьбы выключить кондиционер, когда вам жарко, или включать по очереди чайник и микроволновку - до постоянных отключений электричества.

Зри в оба

На что обращать особое внимание при заключении договора аренды
- Арендодатель должен документально подтвердить свои полномочия заключать договоры
- Срок действия договора должен быть четко ограничен по времени. Бессрочные договоры заключать рискованно
- Частота повышения арендной ставки и максимальный процент, на который она может быть повышена, должны быть прописаны
- Самый выгодный срок уведомления о прекращении договора или повышении ставки - не менее 2 месяцев
- Ставки аренды помещения и стоимость его эксплуатации желательно прописывать раздельно
- Судебный порядок для расторжения договора при нарушении его пунктов предпочтительнее внесудебного
- Расходы на ремонт и дополнительное оснащение офиса за счет арендатора должны быть зачтены в арендой плате или компенсированы при выезде с учетом амортизации

Не доверяй, а проверяй

- Особое внимание уделите пункту договора о неотделимых улучшениях. Допустим, вы решили за свой счет поменять рамы на стеклопакеты. Вы можете договориться о зачете ваших расходов на окна в арендной ставке, тогда при вашем выезде окна останутся у арендодателя. Либо проговорить компенсацию с учетом износа окон после вашего выезда. Все договоренности постарайтесь занести в договор или дополнительное соглашение.

- В том случае, если вы потребовали или арендодатель сам предложил произвести ремонт помещения, отчетливо прописывайте свои обязательства по приему-передаче помещения. Например, вы договорились, что в течение 2 недель с момента подписания договора арендодатель выполнит определенные работы, и вы спустя этот срок берете на себя обязательства принять помещение. Хорошо, если вы придете и все готово, как вы хотели. А если нет?

- Перед тем как подписать договор, тщательно осмотрите помещение. Не поленитесь открыть и закрыть все окна, двери, проверить все розетки (телефонные и электрические), покрытие, установленные системы кондиционирования и вентиляции. После того как подписан акт приема-передачи помещения, все неисправности будут решаться за ваш счет.

---

Источник: Анна Деркач, директор по управлению недвижимостью ООО "АСТЕРА", Деловой Петербург