Как выбрать и удержать ключевого арендатора в торговом центре в условиях кризиса
Якорный арендатор - это центр притяжения в любом развлекательно-торговом центре. В условиях, когда каждый новый арендатор жизненно важен, необходимо грамотно выбирать и правильно выстроить политику отношений с этим "магнитом".
Американская классификация Urban Land Institute (ULI) определяет якорного арендатора как крупного (чаще всего сетевого) оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей.
Якорные арендаторы получают льготную арендную ставку и другие льготы, а вместо этого управляющая компания рассчитывает получать прибыль от увеличения потока покупателей, которых они притягивают. Как отмечают аналитики, довольно широкое распространение получила и практика гибких ставок: либо полный переход на проценты с оборота, либо сочетание минимальной ставки (до $60-70 за 1 кв. м/год) и некоторого процента с оборота. Поэтому обязательной чертой "якоря" должна являться его независимость, то есть способность самостоятельно обеспечивать себе достаточное число покупателей и привлекать клиентов в торговый центр.
"Есть стандартный набор наиболее востребованных якорных арендаторов, - объясняет директор управления торговой недвижимостью Capital Group Петр Исаев. - Беспроигрышный вариант в недалеком прошлом: супермаркет или гипермаркет, бытовая техника, кино, детские товары (актуально для спальных районов). Для центрального расположения - внутри Садового, например, - вполне достаточно обойтись супермаркетом в усеченном формате, кинотеатром (если позволяет экономика) и ведущими мировыми одежными брендами". Значительная часть общей "якорной" площади приходится на продуктовых ритейлеров - супермаркеты и гипермаркеты. Доля занимаемых ими помещений, по мнению большинства аналитиков, составляет около 40%. Следующими в порядке убывания стоят продавцы электронной и бытовой техники, затем операторы развлечений, мебельные магазины и продавцы товаров для дома, а в самом низу "якорного" списка находятся операторы фуд-кортов. Разумеется, исчерпывающего ассортимента товаров и услуг ни один "якорь" предложить не может, поэтому клиенты достаются и другим арендаторам, однако он один порой способен сформировать больший покупательский поток, чем все арендаторы, вместе взятые.
Стоит ли торговым центрам в условиях кризиса пересматривать политику в отношениях с якорными арендаторами? Эксперты советуют пока не спешить, иначе можно успеть наломать дров. "Якорные операторы сейчас самые стойкие компании на рынке, так как пока не испытывают серьезного падения продаж и экономика их магазинов изначально строилась на минимальных ставках аренды, - продолжает Петр Исаев. - Пока наш рынок не дошел до серьезных уступок для "якорей". Исключение составляет ряд компаний, которым уже никакие уступки не помогут. В этом случае я бы посоветовал девелоперам подумать об их замене. Правда, на этой ситуации сейчас активно играют и лидеры рынка, диктуя свои условия для новых проектов".
Эксперт приводит в качестве положительного примера выбор ключевых арендаторов в ТЦ "Европарк". "Они сыграли на опережение и успели до масштабного кризиса. Смена двух "якорей" на международные сети, которые сейчас генерируют огромный поток посетителей, оживила проект. Особенностью работы с "якорями", думаю, стала максимальная гибкость в технических вопросах, так как именно от присутствия таких компаний в будущем зависят арендные платежи остальной галереи и ее работоспособность", - говорит Петр Исаев.