«Серая» прибыль или «белая» смерть?
И в том, и в другом случае клиенты строительного рынка достаточно лояльно относятся к малым застройщикам, а вот государство — чаще нет
Правила игры, которые сейчас складываются в строительной отрасли страны, вызывают у малых застройщиков резко негативное отношение. Касающуюся их политику властей они расценивают как планомерное закручивание гаек: в самом деле, у небольших строительных компаний отсутствует законный доступ к большинству видов работ, они вынуждены платить высокие взносы при вступлении в СРО и оплачивать членство в прочих отраслевых организациях, не получая при этом никаких преференций. Несмотря на это, по наблюдениям самих строителей, число мелких строительных компаний на Юге постоянно растёт, только вот уделом таких застройщиков зачастую становится теневой сегмент незаконного долевого строительства. Классическая схема здесь — строительство многоквартирных домов коттеджного типа на месте, предназначенном под ИЖС, с последующим судебным узаконением купленных квартир их приобретателями. Сегодня это едва ли не самое высокомаржинальное направление на южном строительном рынке: все риски, в том числе судебные, перекрываются выгодами от продажи квартир с низкой себестоимостью. Таким застройщикам государство открыто объявляет войну, но и тот малый строительный бизнес, который работает в правовом поле, в полной мере ощущает на себе давление госструктур.
Нужны ли государству «малыши»?
По общему мнению малых застройщиков, каждый из существующих аспектов госрегулирования отрасли так или иначе выдавливает их с рынка, будь то ставшее обязательным два года назад вступление в СРО или сложная система допусков к различным видам работ. И получается замкнутый круг: даже если допуски к каким-то этапам строительства не нужны, крупные компании опасаются сотрудничать с субподрядчиком, у которого нет документов от какой-либо СРО. Так что если малый застройщик хочет участвовать в больших стройках, ему нужно получить кипу разрешений, в том числе ненужных.
«Если такая политика государства продолжится, малый бизнес будет уходить из отрасли, — уверен директор ООО “Мегакомфорт” Владимир Муравьёв. — Например, раньше я покупал лицензию за 35 тысяч рублей, и она действовала пять лет, а сейчас по СРО я покупаю лицензию за 300 тысяч, но действует она три года. И вне зависимости от того, есть заказы или нет, надо платить большие налоги. Транспортный, подоходный налог, НДС и так далее — 64 процента заработанного мы должны отдать, это немыслимо! В среднем у нас в год бывает три-четыре заказа, но налогов мы платим, как будто их пятьдесят. А я бегаю, ищу заказы и строю максимум двухэтажные здания, потому что больше строить нельзя».
В краснодарском жилищно-строительном кооперативе «Есенинский» отмечают, что даже если строить более чем двухэтажные здания, административные барьеры для небольших предприятий практически непреодолимы — получение документации и подведение коммуникаций останавливают многих застройщиков. Генеральный директор компании «Пересвет-Регион-Кубань» Николай Петриков тоже считает, что малые строители, вероятно, будут постепенно исчезать, поскольку стимулирования этого сегмента отрасли нет. «Каждый год мы видим только ужесточение законов. А ведь небольшие компании нужны рынку, поскольку строительный процесс — это сотни организаций, и каждый дом, даже в рамках комплексного освоения территорий, строят разные субподрядчики, — говорит г-н Петриков. — Дом нужно отделать, снабдить электричеством, провести мероприятия по благоустройству — всё это делают как раз небольшие застройщики. При этом малые предприятия востребованы не только со стороны генподрядчиков — это ещё и малый бизнес для малого бизнеса. Например, если нужно построить ресторанчик, павильон, магазин, склад, обращаются в небольшую компанию».
В связи с этим, по мнению некоторых участников рынка, малым застройщикам стоит объединяться. Эта тенденция, как отмечает генеральный директор краснодарской консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько, уже набирает силу. «Думаю, имеет смысл консолидироваться трём-четырём бригадам, — рассуждает Владимир Муравьёв. — Как правило, они состоят из пяти-десяти человек, и если взять бригады с разным опытом и чётко распределить обязанности, можно получить серьёзную выгоду». По словам генерального директора ООО «Союз-Девелоп» (Краснодар) Владимира Аввакумова, сегодня так зачастую и происходит: «Например, если нет техники, заключается договор с компанией, у которой техника есть. А у меня есть рабочие руки. И такая схема будет набирать популярность».
Однако директор краснодарского адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко сомневается в целесообразности консолидации малых застройщиков — в том числе и с помощью СРО, куда многие попросту вынуждены вступать: «Не вижу предпосылок для массового объединения мелких игроков — они, как правило, не стремятся участвовать во внешней деятельности и решают свои собственные задачи». Тем не менее, по мнению г-на Домащенко, такая консолидация была бы выгодна властям, поскольку более крупные структуры проще контролировать: «Обналичивание, создание фирм-однодневок, уход от налогов — всё это распространено в строительной отрасли. Вот и ответ на вопрос “почему мелких застройщиков зажимают?” Государству легче проконтролировать 30 крупных компаний, чем кучу мелких игроков». Эксперт убеждён, что, исходя из этих соображений, власти не будут способствовать развитию малого бизнеса в строительной отрасли, так что небольшие застройщики могут рассчитывать только на себя и на свои финансовые средства.
Своя ниша тянет
Вместе с тем остаётся вопрос: если государство с такой силой закручивает гайки, то как вообще выживают мелкие застройщики, в чём их выгоды?
По словам представителя ЖСК «Есенинский», малый бизнес никуда не уйдёт с южного строительного рынка, поскольку уровень спроса на те объекты, которые могут построить небольшие предприятия, здесь достаточно велик: «Например, выгоднее всего строить дома класса “эконом”, здесь прибыли хорошие. И если найти свою нишу, консолидация перестанет представлять интерес». Точку зрения, согласно которой малый бизнес нужен строительному рынку в конкретных нишах, разделяют и другие эксперты. «У небольших застройщиков есть важные функции — они закрывают сегмент дешёвого индивидуального жилья. Именно мелкие застройщики возводят, например, коттеджи по “канадским технологиям”», — отмечает Роман Домащенко. Дмитрий Аблёзгов, руководитель департамента коммерческой недвижимости такого крупного девелопера, как Кубанская нефтегазовая компания, тоже признаёт, что малые застройщики нужны рынку как главные «поставщики» таунхаусов и небольших коммерческих зданий.
По словам Ильи Володько, сегодня малые организации действительно занимают значительную долю жилищного строительства в крупных городах (особенно в Краснодаре). «За последние два года их активность возросла в несколько раз, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности сегмента, — комментирует г-н Володько. — Основными преимуществами таких компаний, позволяющими достигать экономической эффективности, являются сравнительно небольшой объём необходимых инвестиций и экономия средств на разрешительной и проектной документации — практически все малые застройщики возводят дома высотой три-четыре этажа».
В нише ИЖС малый бизнес действительно эффективен, а главное, застрахован от неравноценной конкуренции — застройщики, работающие с индустриальными объёмами квадратных метров, сюда просто не пойдут. По мнению Владимира Муравьёва, именно в ИЖС раскрывается главное преимущество малого бизнеса — умение работать по гибким схемам: «Мы выигрываем за счёт того, что можем варьировать объекты и виды работ, например, приходить на объект по субподряду и брать 20-30 процентов, но работать таким образом на нескольких объектах». Как отмечает Владимир Аввакумов, «зона комфорта» для малого бизнеса здесь начинается с годового оборота минимум в миллион рублей — для строительного рынка сумма весьма небольшая. Однако невысокая норма прибыли и большое число конкурирующих фирм в этой нише порождают высокие риски — идя по целиком «белому» пути, нужно быть готовым к очень напряжённой борьбе за клиента с неясным исходом. И это вынуждает застройщиков обращаться к «серым» и «чёрным» схемам «индивидуально-многоквартирного» строительства.
Игра на чужом поле
Как признают эксперты рынка, основная экономия у малых застройщиков сегодня достигается именно за счёт использования схем, позволяющих уходить от налогообложения. И здесь наиболее привлекательной нишей для малого строительного бизнеса оказывается возведение многоквартирных «коттеджей» на пятнах, предназначенных под ИЖС. Пару лет назад «Эксперт ЮГ» писал об этой проблеме применительно к строительному рынку Ростова-на-Дону (см. , № 23 за 2010 г.), и с тех пор она так никуда и не делась. А в Краснодаре такое строительство приобрело массовый масштаб в районе улиц Московской и Солнечной — там в свое время мэрия выделяла участки под ИЖС. И пока типовой клиент строительного рынка ориентируется в первую очередь на цену квадратного метра, предложения по цене 21–30 тысяч за «квадрат» в Ростове и Краснодаре (при 39–50 тысячах у «официального» застройщика в эконом-классе) всегда найдут своего покупателя.
Участники отрасли делят малых застройщиков на две категории: первая — малые строительные компании, которые работают во всех доступных им по закону сегментах, вторая — «частники», то есть предприятия, которые полулегально строят многоквартирные дома. «Понятие “частные застройщики” появилось шесть-семь лет назад, — рассказывает полномочный представитель Гильдии управляющих девелоперов в Краснодаре Павел Репин. — В большинстве случаев это индивидуальные предприниматели, мелкие коммерческие фирмы, которые скупают земельные участки под ИЖС площадью от восьми соток и строят там пятиэтажки».
По разным оценкам, эта категория на южном строительном рынке сегодня составляет чуть ли не половину «малышей». Именно возможность строить и продавать такие квартиры привлекает в отрасль сотни мелких игроков, которые готовы рисковать: никакие рисковые издержки не перекроют ту огромную маржу, которую дают «чёрные долёвки». По словам члена Краснодарской краевой коллегии адвокатов Андрея Чехова, такие дома в ряде случаев могут приносить порядка 500% прибыли. «Земельные участки оформлены на физических лиц, ТУ выданы на физических лиц, земельные участки предоставлены на строительство ИЖС, а не многоквартирных домов, вместо договоров долевого участия заключаются предварительные договора, договора о внесении аванса, права покупателей на квартиры оформляются путём судебных решений. Именно эти обстоятельства позволяют малым компаниям экономить и оставаться на рынке с предложением жилья по ценам ниже рыночных», — перечисляет факторы низкой цены Дмитрий Аблёзгов.
У игроков рынка нет единого мнения, хорошо это или плохо, когда малый, но «серый» сегмент может дать цену в полтора-два раза ниже, чем крупный, но полностью официальный. «Простейшая вещь: булка хлеба за полцены — это старая, несвежая булка, а здесь вы покупаете квартиру за полцены, — говорит Владимир Аввакумов. — Что стоит за таким домом? Это гастарбайтеры, низкое качество работ. Потом заседают комиссии, что-то требуют, а требовать с частников нечего, они закрываются — и деньги на воздух». Однако, по мнению Николая Петрикова, не всё так просто. Действительно, покупатели «индивидуально-многоквартирного» жилья часто мучаются с оформлением своих долей, существуют проблемы с сетями, поскольку коммуникации предназначены для обслуживания частного домовладения, а на них навешивают десятки квартир. Но для малого бизнеса это нередко едва ли не единственная возможность выйти на рынок многоквартирных домов, а для многих потребителей — улучшить жилищные условия.
Расцветут ли все цветы?
Контролирующие строительство органы, естественно, таких застройщиков не жалуют, но «чёрные долёвки» явочным порядком уже заняли свою долю рынка. Гильдия управляющих и девелоперов оценивает объёмы строящегося в ЮФО многоэтажного жилья примерно в 8,5 млн кв. м — и 10% их них возводят такие «частные застройщики». По словам Павла Репина, первые попытки вовлечь «серых» застройщиков в поле административного регулирования уже есть — например, от «частных» застройщиков краснодарские власти сейчас требуют лишь собрать пакет необходимых документов. «Налоги они платят исправно, строят на собственные средства, предлагают покупателям рассрочку и ипотеку. Власти города проверяют всех частников, а нарушителей заставляют привести в порядок соответствующие документы либо через суд сносят незаконные постройки», — комментирует г-н Репин.
Действительно, букет проблем вокруг многоквартирной застройки на землях под ИЖС произрастает из недостатков нормативного регулирования. По мнению руководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрия Рысина, сейчас первоочередная задача, стоящая перед его ведомством, — это приведение рынка к единым правилам игры путём обеспечения всех муниципальных образований региона документами территориального планирования. После этого возникнет ясность, где и что можно строить, в каком объёме и какой этажности. «Эти правила игры станут мерилом для всего, и к ним нужно привести всех, в том числе и мелких застройщиков, — говорит г-н Рысин. — Только тогда удастся преодолеть такие негативные вещи, как многоэтажная застройка под видом индивидуальной. В итоге, я думаю, будут цвести все цветы — и мелкие застройщики, и крупные».
С идеей приведения всех игроков рынка к единым нормативам солидарны крупные застройщики. «Строительством многоквартирных жилых домов малые компании должны заниматься только при условии полного соблюдения действующего законодательства в области долевого строительства, — говорит Дмитрий Аблёзгов. — Но на сегодняшний день такие компании при прочих равных условиях (строительство жилья в соответствии с действующим законодательством о долевом строительстве) неконкурентоспособны на этом рынке — из-за невозможности получения крупных банковских кредитов, отсутствия стабильной высокой заработной платы, квалифицированных кадров, чёткой среднесрочной перспективы строительства новых объектов. Поэтому малые предприятия и начинают строить по-своему, выходя за рамки правового поля».
Кроме того, считает Юрий Рысин, в процессе регулирования должны полноценно участвовать суды, которые сейчас нередко подменяют собой органы исполнительной власти, решая, стоит оставлять некий объект или нет, хотя такие решения должны принимать органы экспертизы и стройнадзор. Роман Домащенко также обращает внимание на особую роль судебной власти в проблеме «индивидуально-многоквартирного» строительства: «Сейчас власти кричат, что будут запрещать и сносить, но всё это строительство спокойно оформляется решениями судов — признаётся право собственности, и дольщики получают квартиру. Пока эту нишу не закроют, мелкие “чёрные” застройщики будут процветать», — уверен г-н Домащенко.
В условиях усиления административного регулирования «линией поддержки» малых застройщиков может стать создание новых независимых общественных организаций. «Есть, например, Союз строителей, есть различные профсоюзы, но их функция незаметна, мы просто отдаём им 20–30 тысяч рублей взносов, — говорит Владимир Муравьёв. — Думаю, новые локальные организации, которые будут соблюдать интересы предпринимателей, помогут стабилизировать ситуацию». А пока этого не произошло, убеждены представители малого строительного бизнеса, мелким застройщикам лучше довольствоваться ИЖС и ремонтными работами, чтобы избежать проблем с властями и не потерять бизнес.